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| 制图/郑萌 |
河南商报记者 杨桂芳
随着国家中心城市、中原城市群定位确立，以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设，郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚，更多的创业公司带来创业高潮，并由此带动了郑州写字楼需求量上升。
业内人士认为，2017年以来，郑州写字楼发展回暖，不少写字楼出租率创历史新高，租金略微上涨并相对稳定，为吸引优质企业入驻，写字楼之间竞争明显加剧。郑州写字楼近期有哪些新的发展趋势呢？河南商报记者向业内人士咨询发现，自持楼盘出租率高，不少楼盘散售和自持并存。
【现状】
东区写字楼以散售为主
根据克尔瑞今年年初公布的大数据显示，2016年郑州纯办公供应面积48.63万┫，同比下跌45.2%；销售面积72.19万┫，同比上涨0.8%；销售均价10693元/┫，同比上涨0.8%。这意味着郑州写字楼市场整体回暖。
然而郑东新区作为郑州商务写字楼风向标，高端写字楼林立，知名企业多，该区域主要由相对成熟的CBD核心商务区、正发展的高铁片区、刚起步的龙子湖区域组成。根据郑东新区管委会楼宇办提供的数据显示，截至2016年底，郑东新区商务楼宇共292栋，总建筑面积1156万平方米。其中，已建成楼宇183栋，建筑面积822万平方米，在建楼宇109栋， 建筑面积334万平方米。
据悉，郑东新区商务楼宇经营模式主要以散售为主，在散售后交给开发商经营管理或由业主自主经营。目前，绿地中心、升龙大厦、绿地新都汇等商务楼宇都是这种经营模式。而另一种开发商自持运营的经营模式则相对“小众”，东区自持楼盘有文化产业大厦和世博大厦，同时楷林IFC也有一栋楼自持。
【亮点】
自持出租率高达90%以上
走访写字楼，发现不少房产中介分布在写字楼附近，以抢夺资源。而在开发商自持运营的写字楼附近，则难觅中介身影。21世纪房产一位工作人员告诉记者，散售类写字楼承租方流动率高、价格标准不统一、业主需要将房产托付给中介对外出租，因此在优质写字楼内外分布有多家中介。他还告诉记者，中介不会将自持类写字楼纳入业务范围。一方面因为这类楼宇由置业公司运营，另一方面是这类楼宇租金高，有的租金达每天4元以上/平方米，企业进入门槛较高。
据了解，自持运营模式的文化产业大厦和世博大厦出租率在90%以上，其中文化产业大厦出租率达100%，一房难求。另外，在入驻企业方面，世博大厦入驻有渣打银行、三星、苹果、惠普等，文化产业大厦则入驻有中兴通讯、中国移动郑州分公司、报业传媒等。
【调查】
新写字楼部分自持 大部分散售
河南商报记者在走访中发现，招租时间较久的写字楼，整栋楼散售形式较为常见，部分楼层作为置业或物业办公场地。而近期新推出的写字楼，开发商则会选择部分自持，大部分为散售模式。以绿地中心为例，作为郑州东站地标建筑，南北共有两栋楼宇。其中，有部分楼层属于开发商自持，其余则为散售，目前入驻企业400多家，出租率达60%以上，其中有部分楼层为整售模式。
租金作为入驻企业的重要门槛，从整体来看，自持类写字楼租金远远领先于郑州写字楼平均水平。据郑东新区管委会工作人员介绍，金水路沿线区域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%，CBD区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%，商都路沿线区域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%，高铁站区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。
受服务质量、硬件投入、运营成本等因素影响，自持类写字楼租金较高。比如绿地中心自持部分租金为含税3.7~4元/平方米/天，散售部分租金为2元左右。另外，目前租金较高的楷林IFC，其自持部分含税为5.5元/平方米/天，几乎是散售租金的两倍。
【探讨】
自持和散售 业内人士怎么看
在上海、北京等一线城市，不少写字楼是自持形式。在郑州，这一形式所占比例极低。曾有业内人士在接受媒体采访时称，完全出售的物业产权过于分散，没有一个主心骨，后期难以进行系统性的招商营销，业主各自为政反而会使写字楼整体水平达不到预期的效果。可是，也有人对此持不同的态度，毕竟开发商出于经营压力，需要快速回笼资金以及区域商业发展水平受限等因素，都在影响着楼宇经营模式。
观点1
自持楼层回报率低 开发商不愿意自持
在RET睿意德华中区副总经理石俊东看来，郑州写字楼经营仍然以快速回笼资金的散售形式为主，自持类写字楼数量几乎可以忽略不计。他认为，写字楼自持回报率不会超过5%，因为自持对于开发商而言压力太大，几乎都不愿意自持。
在他看来，无论是自持类写字楼，还是散售类写字楼，郑州目前的企业需求和写字楼供应标准并不一致。他认为，郑州大量存在的是生活服务型公司，这类公司在选择办公地点的时候，不会首先考虑办公场所的高大上，而是会选择贴近客户的写字楼，因此市区内部的写字楼、商住两用楼，更适合这些企业。这也导致市区内的写字楼虽然硬件不如郑州东站，但实际的出租比例以及租金水平都好于东站片区。
观点2
自持楼层前期压力大 但利于企业形成集聚效应
一家外资企业负责人告诉记者，在选择办公场地时，公司首先考虑的就是自持类写字楼。一方面由于空间安全性需求，另一方面是追求办公场所稳定性和服务稳定性。他指出，郑州目前自持类写字楼凤毛麟角，一栋自持类写字楼一旦引入一家世界500强企业，很快就会形成品牌集聚效应，所入驻的多是大型企业总部、行业尖端企业。
据郑州某楼盘招商负责人称，那些以散售为主的品牌写字楼，其硬件设施、服务水平等也都可圈可点，其弊端在于难以让楼宇形成集聚效应，对入驻的企业质量不好把控，自持类写字楼在招商方面的确优势明显。可难点在于，迫于资金回笼压力，楼宇会连续多年难以实现盈利。因此，为了在坚持经营策略的前提下和其他写字楼竞争，开发商会在招商政策、硬件设备、物业服务等方面不断调整，以利于楼宇的长期发展。
从长远来看，自持利于实现写字楼品质控制和差异化，让写字楼更有生命力。他还指出，目前郑州已经开始学习一线城市的做法，出现开发商自持、整层出售，甚至以租代售的模式，这意味着，自持有可能成为品牌开发商在写字楼开发时的一个着力点。
