这就是现实，二手房市场比你想象的要惨淡，今年郑州市二手房无论成交量还是价格都在下滑，未来，市场上的二手房会越来越多，出手的难度也会越来越大，这是今后的一个趋势。
现在郑州各区的二手房行情是啥样？哪个区域房子好卖，哪个区域最难卖？为你全面解析。
河南商报记者 张丽/文
郑州二手房成交量：金水区最高，经开最低
2020年已近尾声，郑州的二手房市场也寒意逼人。
国家统计局发布的11月70城销售价格数据中，郑州二手房价格指数为95.7，比去年同期下跌4.3%！
市场好时，大家都好，市场难时，最能看清实力，环顾郑州主城八区，谁主沉浮？
二手房成交量最高：金水区
二手房成交量最低：经开区
二手房与新房价差最小：二七区
二手房成交均价最贵：郑东新区
综评：
1、成交量上，11月份，金水区二手房成交量最高，达12.68万m² ，经开区成交量最低，为1.44万m² ，金水区是经开区的8倍，郑东新区的3倍多。
管城区、中原区二手房成交量属于中等靠上水平，惠济区、高新区二手房成交量则在末端水平，分别是2.62万m² 、2.22万m² 。
2、新房、二手房价差上，金水区房价价差最大，二七区价差最小。
金水区新房均价为17323元/平方米，二手房均价为12679元/平方米,价差近5000元/平方米，也是市内8区中新房与二手房差价最大的；二七区新房均价为11610元/平方米、二手房均价为11276元/平方米。
3、二手房价格上，郑东新区二手房成交均价最贵，为16978元/平方米，二七区垫底，二手房均价为11276元/平方米。
市场解析
根据贝壳二手房挂牌统计，当下全郑州二手房有95607套！不考虑新增的大量商品房，仅仅现在挂牌存量二手房流速近10万，二手房东们想说：我太难了！
在巨大的供应量与已经下滑的成交量面前，郑州主城八大区，谁能坚强挺立？
我们从供应量、需求量、价格三个维度判断其行情走势。
这三个要素也很好理解，供应量是指能提供多少套房子，需求是有多少人想买这里的房子，价格决定购买力。
以下分析。
1
金水区
供应端：
金水区是供应大户，目前金水区二手房挂牌供应量约25787套。
新房供应方面，2020年1-10月，金水区新房库存（半年均）为231.8万平方米。
供应量大，也意味着区域库存高，去化周期长。
需求端：
金水区新房去化周期（半年均）为12.62月，也是库存量第一梯队中去化最快的，说明金水区的认可度是比较高的，另外就金水区的区域特点来说，金水区集中了郑州较优质的教育、医疗、商业等配套，资源集中，区域需求端很有市场。
价格端：金水区新房均价17000+，二手房约12600，新房与二手房价差大，相对更有利于二手房成交。
结论：供应量充沛，去化最快，价格有捡漏空间，金水区的二手房潜力看好。
2
二七区
接下来说二七区，一方面是因为其供应量旺盛，再者因为区域新房与二手房差价最小，比较有意思。
供应端：
目前二七区二手房挂牌供应量约11822套，在郑州主城八区中排行老三，挂牌数量与第二中原区旗鼓相当，中原区为11877套。
新房方面，2020年1月~10月，二七区库存量（半年均）为128.6万平方米，比中原区库存小。
需求端：
根据房管局统计数据，2020年1-10月，二七区二手房共销售约6292套，去化周期约为15个月，排名头部前三，说明二七区的二手房市场是很不错的，这与二七区人口基数大有关。
价格方面，目前二七区新房与二手房均价差距在市内八区中最小，新房均价为11610元/平方米、二手房均价为11276元/平方米。
二七区二手房价格与中原区、管城区相差不大，但新房价格处于末端，这与二七区城市界面相对较弱有一定关系，加上区域内大量安置房的存在，导致片区价格上不去。
结论：二七区依靠区域强大的人口基数，区域二手房挂牌量和去化量都是不错的，排在主城八区中前三名，但区域价格位于最末端，这也说明片区的认可度相对较低，选择在二七区置业的地缘性客户可以，投资的话不建议。
3
经开区
供应端：经开区二手房供应量在主城八区中排名最末端，这与区域完全是新房主导的市场有关。
需求端：经开区二手房成交量为主城八区中最低，二手房成交量占新房成交量的百分比仅为19%，又是末尾。
价格端：目前区域二手房均价为11732元/平方米，新房价格为14380元/平方米
结论：经开区完全是新房领跑的市场，二手房目前没有大的优势，区域购房还是要重点关注新房。
其他区域不再一一分析，东区的价格是最高的，二手房成交量也比较乐观；高新区、惠济区、管城区由于区域新房库存量大，二手房市场行情也不占优势，建议地缘客户重点关注片区新房。
郑州二手房挂牌均价14304元/m²，环比下降3%
以上从区域空间维度我们了解了各区域二手房市场的基本情况，下面，看一看郑州二手房整体的成交情况。
价格方面，2020年11月，郑州二手房业主新增房源挂牌价为14304元/m²，环比微降，议价空间为3.68%，环比-3%;调价房源中，降价房源占比 87%，涨价房源占13%。
可见二手房市场并不好过，议价空间下降，对二手房是严峻的考验，随着库存量的增加，二手房会越来越难出手，这是今后房产市场的一大趋势，那些占据优质地段和配套突出的房源才更有竞争力。
销量方面，今年二手房成交量有所下降。
2020年1-11月，二手房成交量342万平方米，2019年二手房成交量为366万平方米。
销售结构方面，目前郑州二手房成交的面积段主要集中在70-90平，新房成交面积主要是110-130平。
可见，购置二手房的主要以刚性购房需求为主，新房多面向改善人群，对于首套用于自住的购房者，可以选择90平左右的住宅。
总的来说，在新房打折促销的动作下，二手房市场形势更不容乐观，竞争在加大。
建议购房者选择更保险的区域，比如成交量较高的金水区，遇到房龄超20年以上的“老破小”就算了，二手房主导的郑东新区价格也较为夯实，管城、高新、惠济、经开建议关注新房，刚需或投资最好选择90平以下小面积。（编辑 吉倩倩）