河南商报首席记者 高瞻展
楼市降了，真的降了，但对于自住型购买者来说，买房要买价最低的么？
先别急着作答，你想一想，再想一想。
在楼市旺季，你只需要操心房子价格，开发商赚得盆满钵满，自然舍得在配套、景观、产品上多投入，留个好口碑；
但当下这个淡季，亏本打折、高分销佣金、首付分期甚至零首付，开发商为保现金回流赔钱卖房。看似你捡了便宜，但企业不是搞慈善，降价亏本必然减配，未来交房品质能好到哪去？
所谓“合成谬误”，就是看似选盘看盘每一个节点都精打细算，寻找低到不能再低的“亏本价格”，到头来或许将面对“建设偷工减料、资金链断裂停工”的结果。
1，“断崖式打折”要慎重
比如，某品质“地王”项目，起初大家预期价位1.1-1.2万元/平，如今卖8000多元/平起，是不是感觉很赚？
（土地款）楼面价7500元/平，融资成本取中间数10%，假设一年后资金流回正开始还款，此时，地价+融资利息7500*1.1=8250元/平；
加上建安成本2500元/平，楼面价已达10750元/平；
这还没完，建售楼部样板间、营销人员工资社保、项目营销宣传，这些运营成本算10%，楼面价已达11027元/平；
别忘了还有相关税费，按10%算，也就是开发商至少得卖到11336元/平，才能不赔不赚。
如今就按均价9000元/平计算，也就是每平亏2000多元，15万方的建筑面积就得亏3个多亿。
别急！分销佣金还没算！远郊盘4-5个点，全部算下来也是大几千万，这部分吃的可是开发商的纯利润！
这样算下来，一套100平的房子，开发商亏25万上下。
开发商为啥要亏本卖房？因为回不来款公司就over了。
四季度信贷额度收紧，融资渠道资金追索严防流入地产业；但到期的贷款得还、员工工资得付，稍有个闪失哪笔贷款还不上，信用失信就全盘崩塌。
所以，低价抛售存货，回笼现金，只是断臂求生。
开发商亏了你就赚了？别太天真好不好！
土地款、融资利息、员工工资、相关税费，甚至分销佣金，哪个能省？哪个能拖？
思来想去，能减的，也只有建安成本了！
涉及建筑安全的楼宇主体结构，大体上，宁肯亏钱也不敢省！
但装修用材、电梯、防盗门、大堂、园林景观、人性化配置……是不是能省则省。
一个项目越是亏钱，开发商就越不愿意再多做投入，这不难理解吧？
现在买特价房赚到的，未来会不会在交房维权上赔回来？？？
2，项目停工烂尾风险要当心
其实，只要能项目不停工，能按时交房，不管好坏你都得谢天谢地，
但对于那些明摆着已经有停工、延迟交付、资金链紧张先例的项目，你还要图便宜搏一搏，那就真是“豪赌”了。
比如据某地产媒体报道，金水北某个因停工维权、延迟交房而出名的项目，十一期间竟有300多组来访，近30套成交。
您这是拿自己的真金白银，给房地产企业续命。与房企共命运，这赌的有点大。
犹记得2016年9月那会儿，小高曾报道过郑州市西三环冉屯路口东南角的唯棠项目无证售房。
当时文章里写得明白：2014年8月该楼盘就以“西郡80派”为名内购认筹，后因开发商资金链紧张停工退款，时隔一年多又更名为唯棠“借尸还魂”，而且是连土地使用证都没有就开盘售房，问题极大。
稿件发出当时，售楼部闭门消停了一阵，但到2017年，售楼部开张又妥妥收割一波韭菜。
再说楼市商报持续报道的烂尾楼?福城，2014-2015年就开始无证内购，随后就有项目问题爆出，但直到2017年、2018年，还有购房者花几十万首付款、转让费购房入场，现如今交房仍遥遥无期。
而在如今，房企从金融市场融不到钱，市场差到期房都快变成现房了还卖不出去。头部企业尚战战兢兢，中小房企承压更甚。
待到今年12月底，走投无路下，说不定还真就有小企业打折打到“给钱就卖”。
正如2017年时的唯棠、2018年时的?福城，低价抢收只是为了一时续命。未来怎样，哪管！
3，“零首付”请千万注意
越是静淡市买房，越要多个心眼。
多走多看多听是没错的，不过分销小哥极力推荐的，恰恰可能是佣金点数最高的项目。
开发商利润一般在10个点上下，如今降价卖房利润更薄，从中还要再分出1到5个点佣金给分销，开发商不赚钱凭啥给你升级配置？
另者，佣金越高说明项目不好卖，反过来开发商落袋利润更低，这就是恶性循环，最终结果可不就是你那延期交房又问题叠出的新房。
这其中最需要提醒的，是“零首付”。
“零首付”的实质是高评高贷，比如一套70万的房子，开发商给银行一份假合同虚标至100万，这样就能贷出70万。
看似你掏个定金，无需首付就能买房，但相当于首付款变成了更高的月供，每月还款压力增加，一旦自身经济条件有变，断供超期，房子被收，到头来可是钱房两空。
而且原本70万成交的房子开出100万的发票，表面上，房企利润就大大增加，一旦利润超过20%，需要支付的土地增值税就是个天价数字。
开发商舍得用如此“杀敌一万自损八千”的手段卖房，足可见其当下现金流有多紧张，这么看来，“零首付”是不是也就没那么香了？
结语
所以说，旺季买房，你要应对的只是“想多赚点钱”的开发商；淡季买房，你面对的开发商已是“努力活着，先不要死”。
股市里不要赚最后一块铜板，楼市里不买最便宜的房子，因为，你抄的可能不是“底”，而是与项目一起携手入坑。
但往往，克制自己的“抄底”贪念，比应对开发商赚钱的贪念，更难。
那么，在如此市场环境下，如何去伪存真找出“还算有戏”的项目？我们下期再讲。
编辑：杨桂芳
统筹：赵强
