八天的假期，刘瑞跑遍了郑州的高新、滨河等好几个区域，希望能买一套房子，离开北京落脚郑州。
像刘瑞一样，选择趁着假期看房的人不少。无论是置业顾问的朋友圈，还是多个统计机构的数据，都显示2020年的十一黄金周，郑州的房地产市场久违出现了成交高峰。
但成交量上去了，就能说楼市正在回暖吗？房价就会涨吗？
河南商报记者 周茜
一．现状：成交超预期VS冷热不均
低沉了几个月的房地产市场，在这个十一黄金周突然迎来了回暖。
几项数据，足以说明十一黄金周带动了郑州的新房市场。
第一项指标是成交数量。据克而瑞郑州监控数据显示，10月1日-10月8日，大郑州约217个项目，共成交约8074套房，平均单盘成交了37.2套。
如果与之前四周相比，之前单盘的成交套数一周仅在15套左右，上涨已经很明显。
如果与去年的十一黄金周相比，去年十一期间大郑州范围内约198个项目，共去化约4370套，单盘去化约22.1套。
简而言之，这个十一假期，单个楼盘的平均成交套数，比去年同期上涨约40.6%。
数据来源：克而瑞监测数据
再来看另一个维度：在郑州代理了上百个新盘的贝壳所披露数据，或许更能直观反映成交的热度。
根据贝壳研究院的数据，用“成交超预期”5个字来形容新房市场。
2020年黄金周（10月1-8日），贝壳新房成交超4000套，成交套数同比去年增长101%，带看成交转化率同比增长32%。
同时，这个数据也说明贝壳在郑州新房市场的占有率非常惊人。
通过贝壳的新房成交超4000套，而克而瑞所统计整个大郑州成交超8000套。这么看，贝壳渠道的分销已经占了全市新房成交量的一半。
但房子真的就抢手了吗？
并不是，“冷热不均”这个词，更能真实反映全貌：有的楼盘火爆，有的楼盘冷清，才是现实。
根据贝壳研究院的数据，TOP20的房企项目成交量同比去年上升6个百分点，而之前成交量低的项目，十一黄金周期间，成交量依然较低，变化不低。
也就是说，虽然房子卖得好，但只是少数楼盘。
同时，我们还要看到一个问题：这群不愿意买房的人，为什么突然扎堆在十一假期里交钱？
二．背景：以价换量，四环内出现5000+的房价
原来，低价刺激才是主要因素。
根据贝壳研究院的调研分析，发现成交较好项目大都采取超客户预期的促销手段，刺激客户成交。
从成交物业类型来看，部分公寓以价换量，成交格外抢眼。
备注：此数据来源自贝壳，为调研数据，具体以售楼部为准
特别典型的是融侨悦澜庭（融侨悠乐汇）项目，竟然出现了5500元/┫的价格，也是十一期间公寓成交套数最多的楼盘。根据克而瑞公布的数据，十一期间该项目的公寓产品去化约708套，成为了大郑州范围内公寓去化套数的第一名。
从市场来看，该盘的热销大致有几点原因：
1.该楼盘位于郑州市的二七新区嵩山南路南四环内，区域内新楼盘多，库存大，一直以来竞争非常激烈。
再加上是公寓产品，本就不如住宅受众面广，不太好卖。所以低价走量，事出有因。
2.以往，该区域同位置的住宅均价约在13000元/平米，公寓均价约在8500元/平米。
该项目，直接将价格拉到了5500元/平米起步，比区域最贵时的房价少了近3000元/平米。
再来看看旁边新入市的奥马广场项目，公寓产品卖到了6200-7500元/平米。融侨这个价差，实打实的优惠，足以让太多人心动了。
说到底，房价便宜，才是最能打动消费者的因素。
十一期间的销售现场 图片来源自项目
如果再仔细看看贝壳所公布的这份成交数据，其实，卖得好的楼盘主要有两个原因：
1.单价低
这份表格里20个楼盘，有10个楼盘的均价都在10000元/平米以下，甚至比老家县城房价还便宜，总价低，门槛低。
2.产品扎实，优惠给力
比如恒大在全国推出的七折优惠等政策，恒大养生谷、恒大金碧天下、恒大未来之光、恒大城，都卖得较好；
比如碧桂园多盘联动，每天推出特价房，碧桂园西湖、碧桂园凤凰城、碧桂园名门时代城等都销售亮眼。
十一的火爆证明了，郑州市场背后依然存在购买力。但房价上涨的趋势并不明显，用价格优惠来换取销量，这种楼盘已经越来越多。
三．思考：低价是机会，但也是风险
房价低了，对购房者来说，自然是一件好事。本来需要1万4单价的房子，如今1万3就能买，多少能省下一个车位钱。
现实的问题在于，降价之后的风险：
比如，那些高价拿地，甚至是地王的楼盘，土地成本已经很高，如今迫于市场压力，如果降价，是不是会在其他方面压缩成本，甚至楼盘减配？
比如，那些资金链紧张的房企，工地上迟迟不动工，也见不到几个工人，为了快速回款降价销售，会不会烂尾倒闭？
比如，本身产品就很次，做的不如周边竞品，户型、容积率、设计等方面都有明显缺陷的项目，就算便宜买了，你能住的舒心吗？
比如，楼盘所在的片区一直没有发展前景，未来的发展潜力明显低于其他区域，这种食之无味，弃之可惜的项目，就算便宜了，有必要入手吗？
如果你能带着这4个问题去看房，去看待降价的现象，或许就能理智的多。因此，楼市商报一直坚持这样的购房方法论：
1.要选口碑扎实，经营稳定，项目较多的大房企
开发项目多，意味着经验丰富，也会让企业更在意口碑，有做好产品的长期驱动力。而经营稳定，没有资金链紧张等负面新闻，则能大概率保证项目能按期交付，不会出现烂尾这种最差的结局。
2.要在价格和品质中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000，6000多的公寓产品，远郊楼盘，虽然便宜，却也要衡量未来的升值空间，投资价值，产品配套等因素；
比如，有的楼盘，现在比同区域楼盘便宜了500块/平米，但五年交房以后呢？如果物业差劲、产品不好、小区低档，那么买房时便宜的楼盘，在二手房市场依然卖不上价。
所以，先选一个靠谱楼盘，再去找捡漏价格，才是不辜负这个购房窗口期的正确步骤。
编辑：郭丁然
统筹：赵强
