河南商报首席记者 李兴佳 记者 王访贤
这是个令人沮丧的夏季。财务半年报表出炉后，郑州火车站服装商圈一万多名服装老板，大多心情很难好起来，疫情让他们错失了上半年。
这又是令人欣喜的初秋。沉闷的服装商圈迎来3个新面孔，它们是由存量商业改造而来的佳宝金三角服装市场、天中里和美盛服装城。
3家合力贡献了不足5万方商业体量，显然无法撼动商圈霸主，但却以后浪之姿，为当下寻找新的可能。
【金三角重装，天中里升级，香山童装城更新，火车站服装商圈杀入三个新玩家】
本已过量饱和的郑州火车站服装商圈，杀入三个均由存量商业改造而来的新玩家。
一家位于二七商圈钱塘路南端的天中里市场。它由原钱塘箱包城改造而来，产权方郑州市正方房地产实业有限公司，委托河南禾都企业管理咨询有限公司进行改造、招商，张玉勇、黄亮、孟庆军担任操盘手。其中，黄亮为商圈公认的老炮级玩家，先后有成功运营天隆服装城、光彩市场的光鲜履历，对商圈变迁、大咖风云如数家珍，入圈时间和辈分甚至高于银基创始人李荣坤。
独居一马路西侧的美盛服装城，由原香山童装市场升级而来，与东邻的银基隔路对望。因为体量小，并未被周边市场视为威胁者，这也导致圈内人士一直未弄清楚新任接盘方姓谁名谁，只模糊知道是一家做酒店的老板。据传，香山童装市场原管理方合同到期，这才有了新接盘方的接手入局。
最能引起商圈悸动不安的，当属已于8月29日开业的佳宝金三角市场。1996年开市的金三角市场，在进入新世纪第二个十年后变得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦寻觅最佳归处，2017年来自杭州的浙江佳宝商业集团有限公司坐在了谈判桌前，双方一拍即合，后者斥资数亿元接盘，并于2019年果断闭市，开启为期一年多的改造提档。
对于深度依赖服装业的佳宝集团来说，发轫于杭州四季青服装市场后，便产生了在全国多点布局的野望，入驻郑州市场是一个稳赚不赔的交易，恰恰补足其服装产业链。更名后的郑州佳宝金三角，与苏州的常熟佳宝外贸女装城、西安的西北小商品交易中心等，一起构筑佳宝宏大商业帝国。
巨量的消费市场、连贯南北的区域优势、风头正劲的政策红利，让杭州服装巨头垂涎不已，而杭州一线服装市场带来的厂家资源、先进经营理念、时尚服装风格，更深深影响郑州本地服装。
这也正是让商圈内人士艳羡忌惮之处，“一个一级市场要做活一个二级市场，那太容易了！”
三家市场合力给商圈贡献了不足5万方商业体量，尚不足大观国贸的六分之一，其产生的蝴蝶效应也未完全显现，“还不如当年大观国贸轰动，入市那年直接导致周边服装市场纷纷降租应战”。甚至于，美盛服装城的一举一动未被竞争市场刻意捕捉。
【掀起火车站服装商圈复兴大幕】
但是，三家市场已然掀开了郑州城市有机更新大幕的一角。
三家市场均由存量商业改造而来，美盛服装城由原香山童装批发城改建，天中里由成立于2006年的钱塘箱包城改建，佳宝金三角由开市于1996年的金三角衣城改建。
风云跌宕30载，郑州火车站服装商圈也步入革新升级时代。最早起步于上世纪八九十年代，数百米长敦睦路支起了简易服装摊，自发形成的沿街叫卖市场聚集了第一批从火车站下车求生的“郑漂”，也开启了郑州服装批发商圈风云大时代。
再然后，银基商贸城1993年开市，世贸商城一期童装城2001年迎客，锦荣商贸城2002年开业……火车站服装商圈雏形初显，并渐渐升级为淌金流银之地。有人士于2006年以数万元均价全款买下银基商贸城一楼商铺，5年回本，至今纯盈利三百多万元。
但随着郑州商业齐步迈入存量商业时代，火车站服装商圈亦被落后硬件、散乱批发、陈旧模式缠身。二七商圈复兴的呼声越来越疾，今年以来复兴动作更加绵密，升级信号频传，二七广场地下隧道将于10月动工，友谊大厦7楼以上将被削平，二七广场将扩建为新二七广场……
作为二七商圈复兴一部分，3家服装市场打响了服装专业市场复兴第一枪。
天中里项目整体改造思路是“用当下全新商业及带货模式，打造具有郑州当代特色的多维、立体媒体商业中心与城市客厅”，扩容并包后的天中里将打破杂乱破碎的招牌和小商铺门面，融汇商业街道韵味和科技时代气息，讲述郑州故事。
佳宝金三角市场引入韩国设计师团队，赋予时尚简约风格，完全摒弃临街商铺；美盛服装城则革新外立面，外溢出满满的时尚新锐气质。
存量商业改造并不是一件轻松事，成功者寥寥，败绩芸芸。它不仅仅是物理空间的推到重来，更是商业模式的革新，人与商业与城市的自然交互和重塑。
巨大市场背后是胜负难料的赌徒困局，以及未来走势的阴晴不定。即便国内“旧改之王”佳兆业，也曾在西安城改项目上陷入官司纠纷。
前期巨量资金投入，后期运营是否合拍，商圈饱和带来的隐忧，都在考验着正位于德化街复兴工程中的天中里、佳宝金三角，也考验着600米之外的美盛服装城。
【差异化营销，高筑护城河：金三角只做中高端女装，天中里攻小件零售，美盛丢掉童装】
未来走势难料，眼下，各家市场已经铆足劲掀起招商大战。杀手锏即是通过差异化定位营销，垒高自家市场“护城河”。
二七商圈一直有“零售不过大同路”说法，位于大同路以南、钱塘路南端的天中里，有打破这个魔咒的野心，它定位欧韩时尚女装中心，拟引入李宁安踏阿迪等时尚零售品牌，主做25岁以下小件服装，讨好学生族等年轻客群，以与全系服装的银基、世贸、锦荣错开竞争赛道。
位居二七商圈复兴工程核心极带来的政策利好，由德化街转化来的客流，在商圈征战多年人士组建的操盘班底，均是天中里的底牌。
佳宝金三角位于三条财富大道交汇处，地理位置无人能及。更重要的是背靠佳宝集团这棵大树。佳宝集团经营有四季常青服装市场，至今已25年，后者是杭州“中国服装第一街”的龙头市场，人流量、包裹量是整条街的“扛把子”。
佳宝金三角定位异常清晰而坚定，只做中高端休闲时尚女装。没有男装、童装，也没有来回调改定位，仿佛服装商圈一股清流。
一位竞争对手在河南商报记者面前不吝溢美之词，“只有金三角用引进杭州一线服装市场厂家资源方式，为商圈注入唯一新鲜血液，其他市场都是从商圈内挖掘存量商户，商户在同一商圈不同市场间跳来跳去。”
商圈另一名负责招商的资深人士则称，金三角以更低的租金、更优的地理位置、更好的货品、更精准的划分定位，吸引商户蠢蠢欲动，“它对商圈的冲击最大，但或许过一年威力才能发挥出最大声量。”
相比，美盛服装城在3家比拼中略显落寞。它原为香山童装批发城，雄居财富喷涌的一马路童装商圈，一马路一向是郑州乃至河南童装批零发祥地、集聚地，从北至南这里密布着恒泰童装城、金城服饰广场童装区、银基一楼童装城、世贸一楼童装城。
商圈内有“童装市场不出一马路”的说法，商业就是如此神秘莫测，新开的一家10万方体量童装市场位居陇海路以南，偏离一马路童装商圈，至今经营未见明显起色。
但是做童装的香山童装批发城亦未能成就霸业，去年一条高架上桥辅路更是将香山客流拦腰截断。更名后的美盛服装城，没有重打童装牌，而是加码尾货，从附近1.3公里之外的正弘凯宾服装城挖来尾货商户。
有商圈人士直言，此前香山商户质量不高，不足为虑，更名后做任一业态依然没有集聚优势，因为体量太小。
【商圈是否饱和】
即便借助差异化营销高筑护城河，但关于郑州火车站服装商圈饱和的争议，从未间断。
这片北起大同路、南抵陇海路、西接一马路、南至南关街的数平方公里弹丸之地，集聚了十多家服装专业市场，商业面积之和达到三四百万方。
“商铺供应量以数万方、数十万方的速度激增，但是商户数量却没有呈现与之相应的增加，现有成熟市场尚且吃不饱，如何满足新开业市场招商需求？在有限的存量商户资源中辗转腾挪，相当难！”一名资深人士告诉河南商报记者。
一名服装市场招商总经理向河南商报记者举例，疫情更加剧了服装市场的洗牌，疫情后商圈内龙头服装市场明面上空出170多间商铺，但据了解实际商铺有230多家，这在以往不敢想象，“以往每年都会出现空铺，这属于正常调整，空出来的商铺会在两三个月内被填满。今年商铺年租金降幅明显，一间商铺降低7万元至12万元不等。”
一个在商户群体流传较广的短视频里提到，“广州十三行批发市场商圈商家1W+，空铺率约3%，杭州四季青批发市场商圈商家约1W，空铺率约3%，深圳南油服装批发市场商圈商家约6000户，空铺率约26%，沈阳五爱服装城商圈商家约1W，空铺率约16%，武汉汉正街商圈商家约1W，空铺率约30%，郑州火车站服装商圈商家约1.3W，空铺率约8%。”
这个未甄别真假的信息还是让商圈内不少商户如坐针毡。有业内人士告诉河南商报记者，今年疫情以来郑州火车站服装商圈内有8%的商户不堪重负，无奈撤场。
即便如此，新玩家依然在轮番涌入，顶端玩家渐渐自感高处不胜寒。后浪翻涌，前浪奔腾，才能激荡一个商圈的活力，不断调改，才是商业的本真魅力。他们面对的都是一个时代大变局下飘忽不定的未来。
编辑：张恒
统筹：赵强
