河南商报首席记者 高瞻展
4月1日，建业地产股份有限公司（832.HK，以下简称“建业地产”）举行2019年线上投资者发布会，发布公司2019年的经营业绩。
包括董事局主席胡葆森、执行董事王俊、执行董事兼首席执行官袁旭俊等在内的公司管理层，详细阐述了2019年各项经营业绩，并展望了未来的发展目标。年报除了公布建业地产实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖、销售额破千亿，还有一连串亮眼的数据显示：建业地产在业绩、销售、财务、土储、产品、转型等方面进行的诸多努力，呈现出六大亮点，展现出企业稳健向好的发展势头。
亮点一：盈利卓著再创新高
2019年，建业地产盈利持续强劲，在营收、利润、派息方面表现出色。
报告显示，全年营业收入307.7亿元，与2018年度相比大幅上升108.1%；实现归属上市公司净利润24.2亿元，同比大增70.7%；归属母公司净利润创历史新高达20.2亿元，同比增长74.6%。毛利润同比上升57.2%至80.1亿元，毛利率达26.0%。
观点指数研究院发布的数据显示，“2019中国房地产上市企业30强”的平均毛利率水平为27.8%，建业地产的毛利率水平位于头部房企行列。结转方面，截至报告期末，公司已售未结转金额在809.4亿元，已售未结毛利润186.6亿元，未来营收可期。
每股基本盈利为人民币0.74元，较2018年增加约66.5%。业绩向好的同时，建业地产加大对投资者的反馈力度，董事会决议派发期末股息每股31港仙，连同中期已派发股息15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率约为总利润的50%。
收益分布方面，物业销售收益由2018年人民币约136.3亿元显著增加约114.0%至2019年人民币约291.6亿元；物业租赁收入由2018年约 人民币1.5亿元增加约11.0%至人民币1.6亿元；酒店经营收入由2018年约人民币2.9亿元，增加约13.3%至2019年约人民币3.2亿元；项目管理服务收入10.2亿元，与2018年人民币6.8亿元相比，上升约51.5%
亮点二：销售斐然突破千亿
公司轻重并举，业绩持续稳步增长，提质发展效果显著，创下全国房企在单个省份销售额破千亿的纪录。
2019年，建业地产实现合同销售额达人民币1011.5亿元，同比增长约为39.8%，远高于行业平均增速，三年复合增长率为71.2%。其中重资产合同销售额同比增加33.8%至人民币718亿元，成功完成全年销售目标635亿元的113%;轻资产销售额为293.5亿元, 同比增长约57%。
据了解，建业在2016年的销售金额为200亿元，从200亿元到1000亿元，建业仅用了3年。至此，建业地产实现资产规模、销售额双双破千亿，河南省千亿企业阵营再添一员。
随着龙头房企逐渐向二三线城市下沉，市场竞争加剧的同时，建业地产品牌影响更加强势。全年合同销售面积为1435万平方米，三年复合增长率为73.1%，位于全国排名前10，较2018年提升7名。按年度轻重资产合同销售金额计算，建业地产在河南省市场占有率提升至11.2%，稳占省内市场领导地位，其18个地级市中14个市场占有率达到第一名，5个城市市场占有率超20%。其中，重资产合同销售面积919万平方米，同比增长约23.7%；轻资产合同销售面积为515万平方米。正是专注的力量让河南房地产之王走得越来越稳，实现河南市场销售金额、销售面积“双冠王”。
虽然各大房企的销售额增速有所放缓，但建业地产却逆势上涨，销售增速在行业处于较高水平。据克而瑞发布《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》榜单显示，建业地产操盘金额排在第27位，操盘面积位居榜单前10，行业地位快速提升。从各区域对销售额贡献来看，合同销售来自河南的70个城市，200个项目，价格范畴多元化，体现了千亿级企业的运营能力，连续十一年位居区域运营10强榜单第一名。基于在河南省内三四线城市下沉发展，来自三四线城市销售贡献达51%，县级项目的销售额占比为27%，使得省域化发展战略的“建业模式”焕发出勃勃生机。
亮点三：轻重并举收入稳定
公司持续采取稳健的购地政策及加快项目开发过程进度，以缩短开发周期。2019年公司有房地产交付项目达63个，比2018年多25个。此外，在建项目为151个，与2018年相比增加33个，因此收入上升。
值得强调的是，深耕中原28载的建业地产近年着重在轻资产业务的突进是重大突破之一，得益于公司为区域房地产开发商，在河南区域内拥有较高的品牌美誉度，开发项目在区域内认可度较高，并且有用完善的管理体系和符合市场需求的产品系列。
2019年，集团根据战略部署，开始开拓省外市场，并陆续接到30多个各地政府及企业的合作意向，其中，中原文化小镇形态的意向项目1个，住宅类项目4个。从销售额构成上看，2019年，公司1011.5亿元的总合约销售额中，轻资产合同销售金额达到293.5亿元，同比增长57%。年内，根据新蓝海战略的方向及进一步推动公司向轻资产运营模式转型，轻资产项目新签约55个，累计签约163个委托管理合同，项目合计规划建筑面积约2394万平方米。来自集团为轻资产项目提供运营管理的管理服务费收入约10.2亿元，同比上升51.5%，该等轻资产项目将于未来数年持续为集团带来稳定收入。
亮点四：土储丰富结构合理
2019年，公司重视土地储备的规模和质量,根据市场波动形势，并结合企业自身实际状况，适时灵活调整公司的拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块，以此优化成本结构,提升利润空间。
根据年报信息，建业地产新增土储1303万平方米，新增土地总土地款达227.3亿元，受强劲合约销售支持，占全年合约销售额718亿元的31.7%，符合公司审慎的购地政策。新购地块的权益比例维持在较高水平，以配合集团制定的发展计划。截至2019年末，建业地产总土储达5093万平方米，三年复合增长率34.5%。据了解，建业地产在河南省内土地储备货值中，郑州市场占比27%，地市占比40%，县级占比30%，合理均衡的省域布局有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。
亮点五：财务稳健助力发展
2019年，建业地产资产总额1439.7亿元，2017年-2019年以近52%的复合增长率高速成长。净负债率为64.2%，低于行业平均水平，控制在较为合理的水平，主因在于2019年货币资金的大幅增长60.1%达227.4亿元，全有效覆盖短期负债，而货币资金的增长主要与合同销售增长有关。
报告期内，在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，建业地产在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力，优化债务结构。据悉，公司与多家大中型银行及金融机构保持着良好的关系，取得境内银行授信额度共计430亿元，尚未使用的授信额度有302亿元，银行授信额度充沛。据公开资料显示，2019年公司共在境外成功发行13亿美元的中长期债券，平均成本不超过7.5%，境外融资成本优势明显，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持，也充分体现了资本市场对建业的认可。
由于合同销售增长和销售回款理想，截至2019年12月31日的现金结余约人民币307.9亿元，为短期负债的2.5倍。净借贷总额约为人民币80.85亿元，净借贷比率约为64.2%。公司坚持审慎财务原则，因此得以维持高现金持有比例，以及保持合理的借贷水平。
一如以往，建业地产保持稳健的财务状况和良好的融资能力，以支持业务高质量、可持续发展。建业地产的投资级信用水平持续获得国际资本市场高度认可，维持穆迪、标普、惠誉三家评级机构的投资级展望稳定评级。
亮点六：创新转型业务多元
除物业销售外，建业地产也致力扩展商业、酒店、文化旅游项目及绿色基地，实行业务多元化，从而扩大收益基础，分散业务风险。凯旋广场盛大开业，当日客流量超30万人次，引入60%的中原首进品牌，树立中原“首店收割机”高端形象，众多品牌业务破全国纪录集团目前已与多家国际知名酒店达成战略合作关系，合作运营5家高端酒店项目。2019年，酒店经营收入同比增加13.3%至3.2亿元。未来三至五年内，随着建业大服务体系建设的进一步深入，在河南投资建设的酒店业务数量将增至12家。
建业文化旅游板块致力于河南省内文化旅游项目的开发和运营。建业·华谊兄弟电影小镇首期已于2019年9月21日举行盛大首映，国庆黄金周期间接待游客超20万人次，电影小镇抖音打卡量位居全国景区第4位，并多次在央视及省级媒体报道中亮相。建业《只有河南·戏剧幻城》将成为未来河南灿烂文化作品中的靓丽名片，为河南省的发展做出新的贡献，让河南的精神、河南的文化走出中国，走向世界；神?天地盛情开业，属建业首个镇级文旅项目，强力支持集团“五级联动”的战略方针。
建业绿色基地是建业现代农业项目建设和运营的主体，截至2019年12月31日，集团已建成鄢陵及鹤壁建业绿色基地，以及初步形成具备参观功能的周口及伊川绿色基地；另在建武陟建业绿色基地及筹建襄城建业绿色基地。
结语
截至2019年12月31日，建业已实现在河南122个县及县级以上城市全覆盖，是全国率先做到“省市县镇村”五级市场开发的地产企业。从中长期来看，行业长期向好的基本面并未改变。据《河南城市发展报告（2020）》显示，2019年中国的城市化率已达60.6%，保持较高推进速度的同时，河南的城镇化率才53.2%，相比全国平均水平仍低7个百分点，深耕河南的建业地产，未来业绩增长潜力巨大。在GDP全国排名第五，拥有人口总量1.08亿的河南省，建业地产秉承“根植中原 造福百姓”的初心，希望让河南人民都过上好生活，扎扎实实做这么一件事情，稳重实干的企业形象在资本市场立起。
虽然近期冲击显著，但疫情终将过去，中国经济和房地产业长期向好的态势不会改变。作为河南地产界的佼佼者，相信建业地产凭借其快速提升的行业地位以及不断扩大的品牌影响力，也将迎来公众、行业及资本市场更多的关注。当前公司无论销售面积、销售金额，还是市场占有率，都保持了领先地位，同时土储丰富，财务稳健，产品升级，科学转型，运营效率不断提升，伴随未来区域纵深发展以及向外扩张，公司未来有望实现业绩持续高质量增长，估值提升趋势已经显现，未来还将值得期待。
