回望高歌猛进的2019年时，建业地产却定义未来三年为“战略巩固期”，“当进则进，当退则退，进退自如”，这需要企业家有怎样的居安思危意识和驾驭能力？
受新冠肺炎疫情影响，楼市进入“冰河期”，什么样的企业易陷入困境，什么样的企业将迎来新一轮的发展机遇，根植河南的建业能否有效转“危”为“机”？
2020年3月31日，建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）发布了2019年度报告，详细阐述了2019年各项经营业绩，并展望了未来的发展目标。
数据
2019年，建业实现大跨越大发展
· 销售额破千亿，增速数倍于全国、全省指标
建业地产2019年度报告（下文简称 年报）披露：2019年全年，建业地产实现合同销售金额约人民币1011.5亿元，同比增长约39.8%，三年复合增长率65.9%。其中，重资产的合同销售金额约人民币718 亿元，同比增长约33.8%，成功超额完成年初制定的全年目标；轻资产的合同销售金额约人民币293.5亿元，同比增长约57.0%。
建业地产全年合同销售面积为1434万平方米，合约销售均价7051元/平米。其中，重资产合同销售面积919万平方米，同比增长约23.7%。轻资产合同销售面积为515万平方米。
国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%。另据河南省统计局今年1月21日发布的相关数据，2019年河南省商品房销售面积14277.55万平方米，比上年增长2.1%。商品房销售额9009.98亿元，增长11.9%。
对比可见，2019年建业地产的销售金额增速约是全国增速的6倍、全省增速的3.3倍，保持了持续向好的发展势头。
· 营业收入翻倍，净利润增七成，持续派息
年报显示，2019年建业地产营业收入同比大幅上升108.1%，达约307.7亿元。年度净利润约24.2亿元，同比增长约70.7%。公司权益持有人应占净利润约人民币20.2亿元，同比增长约74.6%。每股基本盈利为人民币0.74元，较2018年增加约66.5%。
基于良好的业绩表现，以及在河南房地产市场的行业龙头地位，建业地产未来有望持续保持竞争优势。
董事会决议派发末期股息每股31.0港仙（港仙为我国香港特别行政区的一种货币单位），连同中期股息每股15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率约为总利润的50%。
· 操盘面积全国TOP10，稳居河南地产第一
克而瑞发布《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》榜单显示，2019年，建业地产操盘金额排在第27位，操盘面积排在榜单第10位。
2017年进入TOP60，2018年进入TOP50，2019年进入TOP30——连续三年，建业地产在克而瑞榜单中的位次不断提升，行业排名稳步向前。
在中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》中，建业地产位列第32名，并在中国上市房企经营绩效的排行榜中名列第四位，稳居河南地产行业第一。
作为河南市场销售金额、销售面积“双冠王”。2019年，建业地产在河南市场占有率上升至11.2%，在18个地级市中的14个市，市场占有率达第一名，建业地产的品牌影响更加强势。
分析
三年大跨越，建业的成功秘笈是什么
·扎根河南、省域全覆盖，三年跨越、实现“双千亿”
建业地产跨越式发展的秘诀是什么？
建业地产将此归功为内外两个方面的共同努力：从外部环境看，是抓住了河南城镇化建设、中原城市群建设、百城建设提质的历史机遇；从内部条件看，是文化、战略、品牌、团队、机制五种力量的融会贯通。
这三年，河南省常住人口城镇化率保持了每年1.5%左右的高速增长；坚持“省域化战略”，扎根河南城镇化进程，努力“为河南人民造好房子”的建业，也连续三年实现跨越式发展。
2017年，建业地产实现销售金额372亿元，2018年723.7亿元，2019 年更是达到约1011.5亿元。
2019年，建业地产在河南新布局23个县级城市，至此实现河南省122 个县及县级以上城市全覆盖。
· 买建业=好房子+好生活
建业地产扎实践行“让河南人民都过上好生活”的愿景，不但以优质产品满足父老乡亲不断升级的购房需求，还推出“琢玉行动”，针对交付3年以上的社区进行品质提升，这项行动已坚持了十多年。
2019年，“琢玉行动”惠及全省74个建业已交付小区，完成园区品质升级及业主触点专项改造400余项，耗资上千万元。
“没有任何理由向客户提供有瑕疵的产品，没有理由向客户提供二流的服务”，在河南，“建业”二字意味着好房子，更意味着完备的建业大服务体系，不少建业业主自豪地喊出：“有一种骄傲，叫住建业。”
· 集团多元化发展成绩喜人、后劲充足
据年报数据显示，2019年，建业酒店经营收入同比增加13.3%至人民币3.2亿元。
在现代农业领域，建业地产已建成并运营鄢陵及鹤壁建业绿色基地；周口及伊川建业绿色基地初步建成并具备参观功能；在建武陟建业绿色基地及筹建襄城建业绿色基地。
建业地产在文化旅游板块后劲充足。截至2019年年底，启动试运营刚满百日的电影小镇，累计接待游客近90万人次，在同时期河南省旅游景区中名列前茅；建业《只有河南·戏剧幻城》剧场主体施工基本已完成。
展望
手中有粮心中不慌，建业发展的基本面稳健
· 走出河南，轻资产和中原文化小镇打前锋
2019年，建业地产开拓省外市场成效明显，已陆续接到30多个各地政府及企业的合作意向。 2019年11月10日，建业地产走出中原、布局全国的第一个开盘项目——新疆库尔勒建业•天麓上院，实现项目首开2小时清盘。
无论是“走出河南”，还是运营模式转型，建业地产的轻资产项目都充当了“轻骑兵”、“急先锋”的角色。
2019年，建业地产轻资产项目管理服务费用收入约人民币10.2亿元，同比上升约51.5%。2019年全年，建业地产共签订163个委托管理合同，总计划建筑面积约为2394万平方米，较2018年末的1,662万平方米上升44.0%。
· 预期营业收入有保障，在建项目覆盖全省
截至2019年12月31日，公司物业销售未结转金额约人民币809.36亿元，其对应利润约人民币186.73亿元，这金额预计于未来两至三年结转为营业收入及利润。
2019年建业地产共有83个项目交付，总建筑面积约892万平方米。新开工项目150个，新开工建筑面积约2060万平方米。在建项目261个，其中22个位于郑州市，河南省其他城市共239个，在建项目总建筑面积约4206万平方米。
· 土地储备充足，拿地成本合理、购地政策审慎
从2017年开始，建业地产采取积极、进取的购地政策，不断扩大规模。2016年全年，建业地产新增储备建筑面积约434万平方米，2017年全年新增储备建筑面积1467万平方米，2018年全年新增储备建筑面积1351万平方米。2019年，建业地产通过招拍挂及股权收购，取得新增储备建筑面积约1303万平方米。
截至2019年12月31日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5,093万平方米，其中权益建筑面积约3,858万平方米。其中，2019年新购地中81%（以面积计算）来自于股权收购或合作，以有效控制拿地成本。
2019年，新增土地总土地款达人民币227.3亿元，受强劲合约销售支持，占全年合约销售额人民币718亿元的31.7%，符合公司审慎的购地政策。
· 净负债率低，银行授信额度充沛，资本市场高度认可
2008年金融危机后，建业地产董事局主席胡葆森曾写了一篇文章《向农民学习生存的智慧》，要“常将有日思无日”——“当你手里有很多粮食时，要想到有一天灾荒来了没有粮食怎么办，要准备好充足的过冬粮食。”
胡葆森说，长期以来，建业地产对现金流的要求非常高，储备有足够的资金防患未然。手中有粮，心中不慌。
年报显示，建业地产资产规模达1400亿元，坚持审慎财务原则，保持充足的现金储备和合理的借贷水平。由于合同销售增长和销售回款理想，建业地产2019年净借贷总额约人民币80.85亿元，净借贷比率约64.2%，远低于行业98%的平均数。
截至2019年年末，建业地产取得多家境内银行授信额度共计430亿元，尚未使用的授信额度有302亿元。在房地产融资逐步收紧，金融政策频频施压的环境下，力证公司在银行体系及资本市场的良好声誉。
2019年，建业地产在境外成功发行共13亿美元的中长期债券。2020年2月6日，建业地产成功发行美元债3亿美元。在新冠肺炎疫情影响下，本次债券发行仍获得超7倍认购，账簿金额达到22亿美金，充分体现了资本市场对公司的认可。
· 根植河南市场，城镇化潜力巨大
“作为一个决策者，必须是‘长期价值主义者’。”胡葆森说，建业一直是以稳健经营为导向的企业，指导思想就是稳健、持续。
《建业转型升级之路》研究报告显示，城镇化发展是我国房地产行业发展的底层逻辑。河南正迎来城镇化巨大潜力和空间的释放期。目前，河南的城镇化水平只有53.2%，低于全国60%的水平，尚处于加速推进阶段，房地产业仍有较长的增长期，尤其是以郑州为核心的大都市圈乃至中原城市群，尚有巨大的发展潜力。
2019年全年，河南省生产总值达人民币7,160亿美元（占全国5.5%），实际生产总值增长率7.0%，高于全国平均水平（6.1%）0.9百分点，河南省排名全国第五大经济体，GDP达约7,160亿美元，占全国总GDP的5.3%。房地产市场方面，河南省物业销售面积于2019年排名全国第一占全国房地产销售面积的8.3%，以用家为主导的市场，2019年负担能力指数达到人均可支配收入的8.8倍，使得房地产发展得到更多空间.
随着城镇化的深入，河南城镇居民的住房消费升级也带来了一个庞大的市场风口。深耕河南28载，布局省、市、县、镇、村五级市场，覆盖河南122个县及县级以上城市的建业地产，有望获得更多回报。（郭继锋）