近日，CBRE世邦魏理仕发布《2019年郑州房地产市场回顾与2020展望》报告，报告显示郑州仓储物流市场未来增长空间可观，郑州的零售物业市场 “首店经济”成开业项目核心主题。郑州仓储物流市场去年供不应求，中牟及空港表现稳定，去化速度快，目前入驻率达到100%，未来增长空间可观。
【物流仓储】仓储物流市场未来增长空间可观
报告显示，郑州仓储物流市场在过去的2019年依然延续着供需两旺，供不应求的特征。
全年新交付一个项目，迎来6.2万平方米的新增供应，使得全市存量达到80.1万平方米。第三方物流及电商为全年租赁成交主力，部分需求已外溢至类高标库。全年累计净吸纳量8.7万平方米，与2018年水平相当。空置率同比进一步下降3.4%，至年末录得0.8%。核心板块中牟及空港表现稳定，去化速度快，目前入驻率达到100%。需求的稳定释放使得租金稳步攀升，至年底录得28.5元/月/平方米，同比增长4.9%，在二线省会级城市中处于领先地位。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年12月
CBRE郑州分公司总经理巴然表示：“郑州及其辐射的周边城市庞大的消费市场和本身独特的中心地理位置，让各大物流地产开发商及物流基金看好仓储物流需求的进一步增长。2020年市场将迎来总计约33.8万平方米项目入市，远超过去五年。供应的大幅上升和以苏宁、菜鸟为代表的电商巨头及第三方物流自建库的交付，将对市场去化形成一定压力，租金增幅将减缓。
CBRE认为，传统物流集中区域的土地和物业仍值得关注，随着资源争夺的日趋激烈，预计未来2-3年投资资本化率将呈现下降趋势；且开发的物流设施形态也将更多的以双层/三层的坡道标准仓库为主。”
【商业零售】“首店经济”成开业商业项目核心主题
报告显示，郑州的零售物业市场2019年总计开业12个购物中心项目，总计69.9万平方米，使全市商业库存存量增长至289万平方米。从板块上来看，新入市项目主要分布于郑东CBD商圈、花园路商圈、高铁站商圈、高新商圈和国基路商圈。在郑州优质商业存量较少、核心商圈集中的当下，多板块的发展已成为满足消费需求的必然趋势。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年12月
租户方面，随着郑州城市地位的持续攀升及优质商业项目运营的稳步向上，越来越多的未进品牌开始关注郑州市场。伴随越来越多的新项目入市，市场的竞争也在加剧。截至年末全市空置率同比上升3.2个百分点至7.4%；随着一批优质商业的经营持续向好，全市购物中心首层平均租金同比增长5.4%,报504元/月/平方米。
CBRE郑州顾问及交易服务·商业部董事张桐表示：“在这一轮的激烈竞争中，各个项目通过引入更多新鲜时尚的品牌、创新市场策略等措施来进行差异化定位，以保持项目的市场竞争力。同时这一趋势也进一步推动了郑州零售市场向纵深化的发展。2020年郑州市场还将迎来约85.5万平方米的新增供应，区域型大型购物中心及城市更新将成新一年开业项目主旋律。市场竞争势必加剧，短期内空置率会有轻微上浮、租金承压或将成为大概率事件。”
【写字楼】甲级写字楼新增需求以消费服务、传统金融和专业服务为主
2019年郑州写字楼租赁市场迎来稳健去化的一年，全年供应有限，仅一个3.1万平方米自持的新项目入市；需求端表现稳定，全年累计净吸纳量24.1万平方米，并使得空置率同比下降6个百分点至19.8%。截至年底，全市平均租金面价为84.2元/月/平方米，同比增长0.7%。
2019年全市写字楼租赁用户分析（数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年12月）
甲级写字楼新增需求以消费服务、传统金融和专业服务为主。截止2019年四季度全市租户主要来自房地产（24.9%）、传统金融（18.0%）、科技新媒体（13.3%）。房地产作为郑州表现强劲的主导行业之一，高度聚集于高铁站板块。CBD、花园路板块则以传统金融行业为主要支撑。年中开通的地铁五号线与一号线交汇，交通网络的立体化布局进一步利好高铁站、CBD板块。
CBRE世邦魏理仕华中区顾问及交易服务·办公楼部主管骆娅表示：“2020年预计仍将是稳健调整的一年，新增供应量偏少，约15.5万平方米；零散分布于CBD核心商务板块、北龙湖、龙子湖等非核心商务板块。全市空置率预计仍将保持稳定，核心商务区空置率将略有走低。租金方面，核心商务区预计稳中略升，带动全市租金水平小幅增长。值得注意的是，2021年北龙湖板块预计集中入市较多优质楼宇，供应的加码将使2020年末的市场租金承受一定压力。”