尚属“蓝海”！郑州未来有望迎来主流新零售品牌入驻

快时尚品牌频繁关店，郑州商业品牌引入将是什么趋势？

作为新一线城市，郑州商业和邻居武汉、长沙相比，有着什么样的机遇？

7月30日，由戴德梁行主办的“戴家客听”举办，探寻“商都”郑州商产新趋势，并发布《2019年上半年郑州商业地产市场回顾与展望》、《中部新一线城市商业发展趋势报告》。

【数据】

2019年郑州迎来超过80万平方米的优质商业新增供应

郑州商业发展趋势在今年上半年如何？未来有什么态势？

戴德梁行郑州业务及市场部助理董事王威在《2019年上半年郑州商业地产市场回顾与展望》中提到，郑州优质零售市场处于业态不断调整升级不断、餐饮及体验业态积极布点的发展趋势中。

报告显示，2019年上半年，郑东新区迎来了永威·木色的开业，新增供应为5万平方米，郑州市优质商业存量增长至238.2万平方米，永威·木色为本土开发商永威的第一个商业项目。

二季度末，全市商业空置率显著下降至3.7%，较2018年底下降0.1个百分点，优质商业项目一铺难求。

由于多个商业项目积极进行品牌调整造成对客流吸引力增强，推动全市商业租金较2018年下半年上升9.5%至454.0元每平方米每月（调研数据为商业一层最优租金）。餐饮及体验式业态成为下半年市场吸纳主力，其中书店成为了新的亮点。继2018年下半年尚书房、钟书阁等书店相继在购物中心开新店后，2019上半年西西弗书店、中信书店也选择在购物中心开大面积店铺。

郑州优质零售市场在2019年将迎来超过80万平方米的新增供应，其中超过20%的项目集中在郑东新区，未来郑东新区的商业氛围将得到进一步的发展和促进。下半年填空式的社区商业将继续成为市场新亮点。在明年，优质零售商业供应量会有所下降，预计为50万方。

在引入内容上，报告显示，上半年郑州多个购物中心对公共空间进行了开发，积极引入了主题展览与主题活动，吸引更多年轻顾客前来购物并拍照打卡，未来开发公共空间来吸引顾客将成为的趋势。

商业也在随着交通的变化发生衍变。上半年地铁5号线开通，地铁商业取得了进一步的发展。根据郑州市城市轨道交通第三期建设规划，郑州在2024年之前还要陆续建成7条地铁线路。王威提到，地铁商业将推动郑州商业市场蓬勃发展。这两年郑州商业爆发态势明显，而爆发意味着之间的竞争性很强，商业在错位竞争、内容转化率方面应该重视。

【趋势1】

新一线城市已成为商家必争之地

交流会上，戴德梁行商业地产部高级助理董事黄色强对《中部新一线城市商业发展趋势报告》进行解读。

报告认为，从主要品类在中国大陆地区门店的拓展情况看，新一线城市已经成为零售品牌扩张的必争之地。

报告显示，截止到2018年底主要的奢饰品、轻奢、社区新零售品牌在新一线城市的门店数量都可以占其全国总门店数量的40%以上，快时尚和网红茶饮品牌在新一线城市的门店数量也可以占到其全国总门店数量的30%左右。

具体来说，主要品类在新一线城市门店数量占比中，奢饰品达到46.2%，轻奢达到41.5%，快时尚达到31.5%，网红茶饮达到27.6%，新零售达到40.9%。

【轻奢】

轻奢品牌开始加码郑州 主要品类在郑州布局趋势如何？

以轻奢为例，郑州近年来，随着优质商业项目的不断入市，主流轻奢品牌在郑州的布局开始加码。2018年有多个轻奢品牌首次进入郑州市场，如：Tory Burch、MCM、Stuart Weizman、Sandro、Theory等。轻奢品牌由于在价格上较奢侈品亲民，但在品质和定位上相对高档，有望吸引年轻时尚人群，目前来看仍有较大的发展空间。

在集聚上，以MK、KS、TB、Coach、MCM为抽样数据显示，截止到2018年年底，轻奢品牌门店主要寄居在二七商圈的丹尼斯大卫城（精品店）、丹尼斯百货（精品店）两“姐妹”商业，另外还有去年开业的“巨无霸”正弘城（精品店），以及远郊的杉杉奥特莱斯（折扣店）。

快时尚方面，快时尚品牌在郑州的数量，明显少于武汉和长沙，这也意味着郑州快时尚品类整体在整合走的拓展较武汉和长沙较为滞后。

报告提到，快时尚品牌在选址上，在郑州更倾向于新开业的购物中心。

对比来看，目前快时尚品牌几乎占领了武汉主城区所有的商圈，其中武昌中南中北商圈的楚河汉街和汉口东西湖商圈的宜家荟聚中心是目前集合快时尚品牌最多的零售物业。

快时尚品牌在长沙则多以区级为单位进行选址，辐射周边5至10公里范围，因此布局以核心商圈（五一商圈）为中心，向四周放射式分布，较为分散。

【社区新零售】

郑州社区新零售尚是蓝海

近年来电商渠道开始由一线城市积极向低层级城市渗透，电商社区新零售从2018年开始陆续登陆武汉及长沙市场，电商社区新零售代表品牌盒马鲜生于2018年二季度进入武汉市场、同年四季度进入长沙市场。郑州市截止2018年底还没有主流新零售品牌入驻，对于新零售来说还属于一片蓝海。

但这也意味着郑州相较于武汉来说，社区新零售相对滞后。报告提到，面对电商新零售品牌的积极扩张，武汉及长沙本土传统零售商转型积极，比如湖北区域零售巨头中百和长沙本土传统零售品牌步步高纷纷开始转型涉足社区新零售。目前郑州市场上的传统超市零售品牌已经引入一系列新零售技术来支持日常运营，未来郑州有望迎来主流的新零售品牌入驻。

另外，在网红茶饮上，报告认为，在郑州，网红茶饮已经成为各大购物中心“引流”标配，其选址上偏向于人流量较大的核心商圈购物中心，例如国贸360、正弘城、丹尼斯大卫城等。值得注意的是，随着主要茶饮品牌陆续进入中部新一线城市，市场竞争的持续加剧迫使门店类型的创新和场景的打造成为了网红茶饮的下一个新的竞争点。

【趋势2】

郑州商圈在差异化发展

随着新兴商圈逐步崛起，目前郑州形成了6个主要商圈，包括老牌传统商圈二七和花园路商圈，以及新兴的郑东新区商圈、北区、西区和高新区商圈。

 

其中，郑东新区商圈是最近郑州发展最为迅速的新兴商圈，目前正逐步由社区配套商业升级为以购物中心为主的具备一定辐射力的商业副中心。正东、二七将成为郑州的双中心。而北区和高新区商圈整体发展较晚，将是未来几年商业发展的重点区域。

分商圈来看，核心商圈零售占比较大，新兴商圈则以社区商业为主、体验式业态占比相对较高。其中，在商圈发展趋势上，二七商圈为奢侈品集散地，花园路商圈为年轻的时尚潮流圣地，郑东新区商圈为“第二”市中心，北区&高新区商圈在儿童、餐饮、娱乐休闲及生活配套等业态占比高于二七和花园路商圈，将是“社区商业为王”趋势；另外西区商圈目前是餐饮业态占比最高的商圈，将是“美食天地”。

但不可否认的是，郑州商业主流业态中，零售业态依然“独大”，时尚零售在目前郑州核心商圈的零售业态中占比高达85.3%，而生活零售仅占14.7%。

餐饮方面，特色中餐和甜点饮品最受欢迎。核心商圈餐饮业态中以特色中餐数量最多，占比达32%。其次是甜点饮品，战核心商圈餐饮门店数量的29%。快餐、小吃、国外料理合计占比39.6%。

【链接】

郑州甲级写字楼市场：上半年无新增供应，空置率下降租金上升

在《2019年上半年郑州商业地产市场回顾与展望》中，对甲级写字楼出租率、产业地产等进行了调查。

报告显示，2019年上半年甲级写字楼市场暂无新增供应，给了市场足够的时间来消化此前的供应。得益于市场良好的表现，全市空置率为19.0%，5年内第一次降至20%以下，较2018年下半年下降4.0个百分点。上半年净吸纳量达到12.1万平方米，金融和互联网行业为市场吸纳主力。得益于良好的市场表现，全市甲级写字楼平均租金为90.7/元/平方米/月，较2018年下半年上升1.7%。

▲2019H2-2021 郑州甲级写字楼未来供应分布，数据来源：戴德梁行研究部

郑州甲级写字楼市场将在2019年下半年迎来约52万平方米的新增供应，其中北龙湖片区较为集中，将在该地段形成一个新的写字楼区域。由于未来北龙湖片区项目将陆续交付，带来大量新增供应，写字楼租赁市场将面临激烈竞争，提高项目品质服务和差异化租赁策略将是未来市场竞争的核心。

另一方面，虽然近年来郑州写字楼市场表现出强劲的吸纳能力，但面对未来的供应高峰以及放缓的经济增速，租金预计将稳中有降。

▲郑州优质零售物业市场历年新供应、净吸纳量及空置率，数据来源：戴德梁行研究部

▲2019-2020 郑州优质零售物业市场未来供应，数据来源：戴德梁行研究部

郑州产业地产方面，伴随着郑州产业升级的步伐，市场对产业载体的要求也越发苛刻，产业地产市场进入了高速发展期。据戴德梁行产业地产部数据统计，截止2018年底，郑州优质产业载体存量超过400万平方米，整体空置率为25%以下。预计2020年全市优质产业载体将达到500万平方米，去化压力上升。2016年之前郑州产业载体近乎没有运营概念，主要原因是郑州产业地产去化方式以销售为主，优质产业园供小于求。而如今郑州新开发产业园都有自持比例要求，良好、专业的园区运营服务是各个产业园未来不可缺少的软实力。

戴德梁行郑州产业地产部负责人裴方亮指出，郑州近年来在政策、企业、人才、金融这四大产业要素上积累丰厚，为产业加速升级提供了良好的基础，这将为郑州产业地产市场带来源源不断的机遇。