昨天凌晨11点，一个地产圈外的好友连夜打电话过来咨询，南四环外某开发商新推的公寓怎么样，电话这头的我正昏昏欲睡，本想着敷衍两句了事，结果听到“老胡你不知道，21平米才19万总价，这么便宜不买就亏了！”这话，突然打了个激灵，一下子就坐了起来。
“19万？19万就不是钱了吗！况且这个项目，连TM个商业配套都没有！以后就算再低的价你都甭想租出去！”我和他从头到尾仔仔细细掰扯一个多小时，才总算把他劝住。
这已经是我这个月第五次劝身边人别买这种类型的公寓了。从年初开始，房产市场回暖，身边一票的朋友先是在股市中折腾出了自己的资金，后伴随着A股站上3200点，见好就收，转而杀到地产市场里赚一个长线投资。
公寓这种门槛低、未来收益还不错的产品，越来越受到这波人的青睐。然而光怪陆离的公寓市场，好货与坑货几乎不相上下，买到好产品的几率就像淘宝，岂是说买就买得到的？
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买公寓，无论投资还是自住
最终都是用来出租
网络图
在买公寓之前，我们要先搞明白买公寓时为了干嘛：
一类是短期内自住，长期出租。公寓作为低门槛产品，短期内满足了这类客户安家郑州的心理，起到很好的过渡作用，之后等过渡期结束，又可以租出去，感受包租婆的收租快感；
一类是投资，长线持有一份固定资产，抵抗现金贬值的同时，至少可以为孩子带来一份稳定的现金流。
说白了，公寓基本都是要和租金挂钩的，租金上不去，溢价就上不去，公寓本身就不值得购买。
了解了这个，我们就明白了为什么郑州的公寓大多数会与商业中心组合。无论是2018年北区火热的名门翠园，还是郑州东站的宝能郑州中心、华润新时代广场，以及经开区的美景芳华，均是商业+公寓的形式。
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“商业+公寓”的产品那么多
凭什么它一口气就卖3500多套？
某项目外立面
看遍郑州的公寓市场，大多数吃瓜群众或许记得住北区极具现代化风格外立面的H城 ；也或许记得住高端大气，被誉为“国际会客厅”的 L中心；甚至会向往郑州306米新地标旁的B中心，但绝对会忽视这么一个项目——位于高新区的一座已经活跃6年的醇熟大盘朗悦公园道1?的公寓产品——朗悦V公馆。
看遍郑州的公寓市场，大多数吃瓜群众或许记得住北区极具现代化风格外立面的H城 ；也或许记得住高端大气，被誉为“国际会客厅”的 L中心；甚至会向往郑州306米新地标旁的B中心，但绝对会忽视这么一个项目——位于高新区的一座已经活跃6年的醇熟大盘朗悦公园道1?的公寓产品——朗悦V公馆。
2017年盛夏的某个正午，太阳暴晒着城市路面，高新区热得像一片沙漠，大街上几乎连一个人影都找不到，在科学大道上的朗悦公园道1?的售楼处内，此刻正人头攒动，乌央乌央的人群聚集在沙盘前听着置业顾问简短的讲解，彼时朗悦V公馆刚刚开售。
这样的盛况并没有持续几天，因为即使V公馆如此大的货量，在短短几天内就被蜂拥而至的客群消化完了。究其原因，这一抢房盛况的背后，是公园道售楼处后那片紧锣密鼓施工的工地。
朗悦公园茂上的V公馆实景图
和高新区沙漠一般的天气一样，这座1988年启动筹建的年轻片区在很长一段时间内也被称为“商业沙漠”，30年过去，高新有的只是丹尼斯、正弘生活广场而已，也正因如此，朗悦公园茂的出现，毫不夸张的说，填补了整个高新区的商业空白。
2017年12月8日，朗悦公园茂的家庭茂、儿童茂率先开业，仅三天就带动了高达48万人次，带来超800万销售额。据说开业当天，为了维持现场秩序，公园茂甚至不得已出动了数十位特勤人员全程把控人流。公园茂，第一次拧开了高新区的商业阀门。
位于公园茂商业中心之上的V公馆，于次年一经交房，便不出意外的以高于周边10-20%的租金，和几乎100%的出租率闪耀整个高新区租房市场。
相对于公寓自身，商业的加持才是真正的“硬功夫”，背靠着高新区首家体验式商业中心，朗悦在公寓上几乎都是闷声发大财，而但凡见到朗悦公园茂的客户，成交周期往往都是一两天的事。
3
谈后开发时代、谈消费升级前
先谈谈产品与人流量
公园茂实景图
V公馆的成功有什么秘诀吗？
答案是没有。在郑州，这个大开发商来了都要减配三分的城市，你踏踏实实把事做好，就是最大的成功诀窍。
有些开发商承诺的商业中心，在公寓交房一两年，甚至三四年后，还是停留在规划图里，甚至到最后为了堵住业主的嘴，十来万方的商业硬生生变成了十来家卖胡辣汤、热干面的社区底商。
在这样的背景下，他们终于开始讲故事了。言必谈后开发时代，给你捋冯仑、任志强大佬的远见；或者从消费升级讲起，追追当下热点，一个自动售货机都能被吹成人工智能代表作。
而我要说的只有三个字：少扯淡。
公寓大堂做成二三十平，下雨天站都没地方站，是好产品吗？
效果图上，公寓的床做在窗户边上，一半凉一半热，是给人住的吗？
公寓周边连个商场都没有，后期租给谁，心不慌吗？
公寓老旧商业配套，年轻人都不去，租的上价格吗
郑州太浮躁了，这种浮躁的风气带动了购买公寓的客群。
他们眼里看到的只有低价、首付分期、以及牛逼的规划，丝毫不动动脑子想想，一个小小的社区底商，怎么就对标了国际了？连个商业团队都没有的开发商，怎么就开始建立商业帝国了？
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商业中心上也好，商业街上也好
买公寓，可不是只买公寓而已
“听说公园道要做商业街了，老胡你知道吗？”前两天，做商业运营的好友专门打电话来问我。
这不是一件稀奇的事，至少在我看来。2018年，公园茂这个正式开业还不到一年的商业中心，就已经冲到了郑州商业中心销售额的前十。如此诱人的商业前景，谁不心动？
一公里商街主题业态规划
去年一整年，公园茂对3个场馆的业态进行了大刀阔斧的改动，针对年轻人进行快速换血招商，其商业运营能力可见一斑，以这种专业度和执行效率，做一条商业街还是绰绰有余的。
这次，作为整长一公里的商业街上的作品，朗悦公园道1?将整个五期定义为“未来的空中城市”，其商业团队在近三个月内密集地走访日本、韩国、北京、上海等城市，根据一线城市的商业业态打造全新的商业街区，丝毫不掩饰其未来的野心。
36┫LOFT装修效果图
36┫LOFT装修效果图
而为了配合商业街的高起点规划，公园道对整个五期的公寓也进行了全面的提升。其SOHO类产品光入户大堂就有70多平，3.1米层高空间感十足，地暖铺设，全景落地窗，精装修加持，几乎可以说是V公馆的2.0升级版。
28┫SOHO装修效果图
除此之外，V公馆也推出了LOFT产品系列，常规的4.5米层高下，为了给客户带来更大的舒适感，V公馆在二层赠送了一大块空间，保证两层住着都舒服。
买公寓，不止是单纯在买公寓这个产品，更多的是在买这个地段的成熟度，未来的人流量。如果你最终只得到了一座公寓，那这无疑是一个失败的投资。
随着夏天的到来，整个郑州市场的公寓还将迎来一波小高潮。我想说的是，繁华之下，请诸君看清现实，买对好货，不要被表面的现象迷失了双眼。
营销中心：郑州市高新区科学大道与雪松路交会处北300米