步入4月以来，关于郑州楼市“小阳春”的言论层出不穷，先是房贷利率持续走低，又有“放松限购”的声音传出，楼盘去化率从30%到100%不等，其中城市中心成熟区热度较高。有个别地产从业者甚至表示，“当下的郑州，有2016年初的苗头。”那么，真实的郑州房地产市场究竟是什么样的？
郑州作为目前中部核心的几大城市之一，无论是在城市潜力还是全国的经济、政治、交通等方面上，都占着举足轻重的地位。当今的郑州，从一个省会城市，逐渐加持国家中心城市、新一线城市、国际枢纽城市、国际物流中心等称号，郑州的“国际范儿”越来越足，未来更将成为中部最重要的潜力城市之一。
去化率30-100%，各大售楼部冷热不均，唯中心城区热度不减
近段时间，市场突然传出“小阳春”“楼市回暖”并非没有根据。
据了解，郑州市近期一周之内有8项目开盘，推出房源近2000套，整体去化率超过90%。从郑州步入2019年以来的开盘情况来看，这个数据十分亮眼。
不过，从整体来看，郑州房地产市场属于波动上升期。近期有一周两项目开盘，推出300余套房源，去化量刚刚超过一半，而3月初的开盘也有项目清盘，除了以上开盘监控，还有一些楼盘的不定时加推，也取得了不错的成绩。
如前不久，位于金水区南阳路黄河路的泉舜上城傍晚加推68套房源，前来购房的市民把售楼部围得水泄不通，所推房源当场售罄。
泉舜上城傍晚加推时的售楼部实况
当下的郑州楼市如果只看开盘数据，一会儿让人有种“再不上车来不及”的焦虑，一会儿又会觉得市场还在冰冻期，慢慢挑不着急。购房者往往在市场的起伏中观望，摇摆不定。那么，真实的售楼部情况如何？
笔者走访了解到，近期开盘走俏的楼盘多位于金水区和郑东北区，其中，地段位于城市核心区位，周边学校、医院等资源丰富，尤其是附近有地铁加持的项目更受欢迎。
4月8日中午，笔者来到泉舜上城项目，虽然是午饭时间，但售楼部洽谈区座无虚席。
“我在这附近上班，这一片可选择的项目几乎没有，还有就是看中这个位置，而且地铁5号线再有一个月就开通了，小区门口就有地铁口。”在郑州市第五人民医院工作的李女士告诉笔者，她听同事介绍后决定来售楼部看看。“前几天我同事在这里买了一套，听说当晚推出的房源都已经没了。”
由于金水中心城区楼盘项目较少，随后，笔者去到惠济区，该区域内近期关注度较高的项目推盘去化量均在90%以上，虽然下一次开盘时间不详，但售楼部内依然不断有人前来咨询。
郑州中心城区一项目售楼部前台
但在四环外，又是另一幅景象。在四环外某主干道上，可以看到沿路有人拿着传单拦车，进到售楼部之后，往往是置业顾问比看房者多。“最近听说限购要放开，后来又证实是谣传，所以房票还是很珍贵，我现在是到处看看能不能捡漏，但如果真的要买，估计还是会考虑买在3环内，越中心越好。” 在此看房的小赵说。
笔者走访过程中，发现不少市民与小赵想法一致。在郑东新区上班的李女士告诉笔者，“考虑到生活的方方面面，我还是选择保值率高、升值潜力大的中心城区。”
首贷利率降至基准上浮20%，公积金额度调高
市场是否回暖，房贷利率也是评判标准之一。如果利率居高不下甚至持续走高，必然会影响购房者的积极性；反之，则说明货币政策趋向宽松，银行流动性得到一定程度的缓解，购房者受到鼓舞，市场热度则随之升高。
在走访过程中，管城区一位售楼部工作人员介绍，目前他们项目部分合作银行已出现房贷利率下调。“进入2019年之后，我们合作的部分银行都开始下调房贷利率，现在民生银行、广发银行等商业银行，基本已经下调到了上浮20%。”
对此，笔者咨询郑州某金融机构相关负责人了解到，“目前交通银行和郑州银行有首套上浮20%的政策，不过都有相应的附加条件，诸如购买保险、理财产品等。” 该金融机构相关负责人表示，“利率确实在降，现在华夏银行给首套二手房的利率是基准上浮15%。”
另一方面，近期河南省直住房公积金的最高贷款额度也发生调整，在额度上，需要求贷款双方均在省直中心连续正常缴纳住房公积金6个月以上，仅在市区购买首套住房时，最高贷款额度从原来的60万元调整为80万元，其他情况的贷款额度由原来的40万元调整为60万元。
虽然在“房住不炒”的大背景下，郑州限购依然在持续，但利率下降、公积金额度上调都是实实在在的利好。捂得严严实实的郑州楼市确实已经被撕开一个小口，给了刚需上车的信心。
外地自媒体看上郑州，呼吁进郑团购，中心城区是重点
在走访中，笔者发现不少售楼部前来看房的外地人多了起来。
在金水区某公寓项目，来自杭州的一对夫妇正在签约，“我们挺看好郑州房产的升值空间。去年下半年看中一套房，还没来得及买，那个项目居然降价了。最近一直关注郑州地产市场，感觉现在市场逐步回暖，接下来很可能会涨。”据该夫妇介绍，杭州中心城区的江干区、下城区，目前房价均价在60000元/┫以上，“所以我们觉得郑州中心城区的房价还有上涨空间，买套公寓当做投资了。”
无独有偶，在金水区的泉舜上城，来自河南洛阳的周先生在咨询首付问题，“郑州的泉舜跟洛阳的泉舜项目类似，也是自有商业，现在洛阳泉舜都发展成那一片儿的地标了，二手房能比周边贵2000元/┫，而且郑州泉舜上城与地铁5号线距离这么近，小孩现在在郑州上大学，就先给他买在这儿，我们比较看好这个开发商的品质，洛阳的盘都能升值，郑州的肯定升值更快。”
泉舜上城售楼部签约处
一位资深地产从业者称，决定郑州房价的不只是郑州人，也不只是河南人，还有很多外省人。“经过2016年的全民炒房，中国已基本是全民房迷，但有潜力的城市也就20个左右，所以，这些城市的房价，背后都有整个中国的影子。
他同时还表示，很多郑州人觉得郑州房价太贵，但在外地投资客眼里，郑州是价格洼地。“一直与郑州相提并论的武汉，除去高端小区的房价，武汉中心城区房价普遍在3万+，而郑州则在1.5~2万之间，所以郑州被投资客盯上，也就不足为奇。”
而且，河南属于人口大省，郑州市作为国家中心城市及中部大省的省会，加上新一线城市、国际枢纽城市等利好规划加持，是典型的人口净流入型潜力大城。前不久，郑州市常驻人口刚刚突破千万，伴随着城市发展潜力提升的同时，购房需求也在日益增加。
在郑州购房，从居住的舒适程度上来说，成熟的商业配套和教育配套，能让更多首套房购房者享受到城区成熟度的便利性。特别是郑州在地铁1号线、2号线开通之后，城市通达性显得尤为重要，未来即将开放的3号线及5号线地铁周边楼盘，如金水中心城区泉舜上城等，可以作为购房者选择的重点关注项目。
如今，郑州“米字型”高铁已经成形，郑州国际机场空中陆港在国际贸易中占据越来越重要的位置，中欧班列更是逐渐增多贸易班次和品类，郑州作为中部重要的对外经贸中心的气质已经逐渐凸显，随着各项利好逐步落地，郑州正在不断吸引外来人口进驻，本地购房需求进一步增加的同时，外地炒房客也盯上了郑州中心城区等价格洼地、价值高地，因此，郑州房地产市场整体回暖也在意料之中。
把握未来，就趁现在布局郑州。