河南商报记者 郝瑞铃/文 视频 受访者供图

提到河南物业行业，索克的名字绝对绕不开。

2015年7月，索克物业挂牌新三板，成为河南省第一家上市物业企业，也被业内人士视为冲击更大资本市场的“种子选手”。

不同于背靠地产大企“含着金汤匙”的物业公司，纯市场化物业企业打出生起，就带着在生意江湖厮杀的血性和对市场风吹草动的警觉。

见到索克物业董事长姜芳的时候，她手上还拿着几支新鲜的芍药，办公室外洒满阳光的大阳台上，摆满了形形色色争奇斗妍的花，采访的时候还有只漂亮的猫偎在她身边。

很难将那种“血性”与眼前的她相联系，但作为河南的“老物业人”，姜芳显然对这个行业的发展有着自己的“独门心经”。

【】市场基因刻在骨子里的索克

 

姜芳给索克物业的定位是“城市资产运营服务提供商”。

在姜芳看来，“物业”是指对一切建筑或者设施设备的管理运营，“包括桥梁、体育馆等等，往常的认知实际上是把这个概念狭隘化了。”

从索克物业的经营板块来看，也能看到其“大物业”路线。

资料显示，索克物业成立于2002年，是一家拥有国家一级物业管理资质的全业态物业经营管理公司。其业态涉足写字楼、社区、医疗、行政事业、院校、产业园区、市政环卫、城乡环卫一体化等多个领域，还围绕物业整合了上下游，设立了索克新翔、索克睿德、索克禾风餐饮、索克睿泊停车等分子公司，联合中信医疗成立了中信索克医疗大健康服务公司。

也就是说，如今的索克，已经是一家业务涵盖物业管理、商业地产运营、酒店投资管理、智能化开发与施工、医疗健康与养老投资管理等一体的综合性企业。

姜芳介绍，自打索克物业的母公司——索克实业1996年成立以来，就做的是资产经营。当时河南的办公楼还很少，懂资产经营的也不多，但得益于公司高层曾在华南地区的业务经验积累，他们已经开始将部分城中村的闲置楼盘接手进行运营。

尽管最开始的时候是服务索克自己的楼盘——索克商务大厦，但经过几年的发展和打造，经由索克投资运营的发展大厦、世纪大厦、东方大厦等都小有名气，成为了郑州写字楼行业的优秀样板。此后随着市场环境的放开，一些政府部门办公楼物业的市场化外包业务接连找到索克，委托管理。

正式步入市场化发展快车道的索克物业也逐渐从服务自有项目逐渐转为服务其他资产，包括政府闲置办公楼、村集体持有的房产、城中村以及政府的公共设施与建筑等等，通过全委托管理、物业管理咨询、业务合作经营、并购投资等方式，使其升值。如今还拓展到了学校、医院、产业园区等等专业细分领域，成立了相关科技公司。

“纯市场化的物业公司扩张规模是要靠自己辛勤的汗水一点一滴积累的，如何抓住机遇、应对风险，这是我们天天都要去思考的问题。”姜芳说。

【】专挑“硬骨头”啃，市场洼地或藏新机遇

拆迁安置、老旧小区改造的问题，一直是城市发展和城镇化进程加快过程中相伴相生的难题。和有开发商背书、硬件设施配置优良的商业楼盘不同，安置小区和无主管楼院的基础设施落后、房屋维修养护难、收费低廉、居民的缴费意愿不高，管理难度也更大，业主和物业公司之间的对抗时有发生。

但河南商报记者发现，近三年，索克接手的项目有很大一部分是安置小区和无主管楼院这种“硬骨头”。

硬币有正反，这些没有人愿意啃的“硬骨头”在姜芳的眼中恰好是无人涉猎且大有可为的市场洼地。

姜芳直言，接管安置小区和无主管楼院，“一是因为企业的社会责任，我们本身作为服务企业，应该能让所有人享受到尽可能好的服务，包括对低价服务有需求的人群。二是如果这个价格还能让企业生存，那就是我们的市场。”

姜芳解释，业主和物管方的矛盾归根结底是需求没有得到合理解决。很多楼宇改造完以后，大公司认为“鸡肋”，进驻的都是非常小或者刚成立的公司，而这些公司往往不够专业，没有强大的工程力量持续维护房屋的硬件设施，也没有办法面对居住在这里的群体，服务不够好，还要收物业费，很容易恶性循环，形成业主和物业公司之间的激烈对抗。

针对这些问题，姜芳的思路是先研究受众群体，找到需求。

“我们专门研究了这一块，拿安置区来说，我们和村里联合成立一个党员服务中心，对当地村民进行物业职业培训，将其工作尽可能标准化，出现矛盾点的时候，则由村里比较有威望的人员代表协调其中的关系。”姜芳说。

如此一来，尽管出现在安置小区的物管人员并非“小鲜肉”，提供的物业服务也较为基础，但效果却非常好，还解决了很大一部分村民的就业问题，社区里的物业难题在老邻里们的闲谈打趣中就得到了解决。

【】发力老旧小区改造，输出专业物管解决方案

2020年3月，郑州市印发《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划（2020——2022年）》中提出，要通过城市有机更新，激发老城区活力，彰显中原文化魅力。

旧城改造“三分靠改，七分靠管”。其中涌现出的一大批此前由街道社区代管、不收物业费的无主管楼院怎么管？如何能在满足业主需求和保证企业盈利当中寻得平衡点？

索克与工人新村社区旧改工作组同步进驻，针对社区9大住宅区域以及工二街、工三街等各道路区域，启动了老旧小区服务新机制计划。“无主管楼院的业务亏损得一塌糊涂。”姜芳透露，“但如果能做成功片区化运营，将片区业务整体打包，和政府联合治理，就可以降低成本。”

针对工人新村的情况，索克探索出了一套整合社区秩序维护、设备设施运行维护、保洁清洁、绿化养护等方面的可行性方案，例如环卫负责楼院保洁；将小楼院改造成为大楼院，降低运营秩序成本；建立机动性维修队伍负责维修服务。

此外，针对停车难的问题，索克还为工人新村建立了智慧停车管理系统，和集物管、安防、通信于一体的智慧物业服务平台系统。通过“互联网+物业”服务模式，将工人新村周边10分钟以内的商圈资源进行整合，为后期的居家养老等服务留足了接口。

【】十年之后物业公司或将“消失”？

        2021年，国家“十四五”规划纲要中六处提及“物业”。

今年年初，住建部、发改委等十部委印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索‘物业服务+生活服务’模式”。

国家从战略层面支持物业企业积极融入社区治理体系、融入城市服务和管理的大趋势与索克目前的发展思路不谋而合。

但是，提及物业行业的未来，姜芳却认为，十多年后，中国的物业企业或将“消失”。

这是为什么？

姜芳解释，她认为河南的物业行业前景是很广阔的。“河南的城市发展越来越好，经济收入越来越高，对服务的需求越来越旺盛是必然的。”

在住宅物业上，业主逐渐意识到物业对房产价值的辅助能力。而非住宅物业的发展也在逐渐迎来更加竞争自由的市场环境，政府也盖了大量的公租房，包括基础设施的运维等等，都对资产的经营和运营都提出了更高的要求，“所以对综合素质很高的企业来说是很不错的发展机遇。（综合类的纯市场化物业企业）河南省仅我们一家，全国估计也不会超过5家。”姜芳说。

“未来可能就没有物业公司了。”姜芳说，“因为现在行业越来越细分了，保洁公司、维修公司、保安公司、绿化公司、设备公司等等太多了，随着行业的发展和市场机制的完善，业委会可能会选择这种专业性的公司来进行服务，保证服务的品质和信用达成。”

“针对某一资产，可能业主招聘一个物业管理师加一个财务就足够了，定期为业主公示收费情况，其余业务全部委托给专业细分的公司，而现在的物业公司到时候充当的角色更多的是对提供服务公司的一种把关与资源整合。”姜芳笑，“当然我觉得中国可能还有10年以上的路要走，没那么快。”

编辑：张恒 施尚景