最近几年，郑州住宅销售市场正发生着改变。
据统计数据显示，2020年，郑州改善型住房需求成交占比攀升，成交价格同比上升9％，创近六年同期均价新高。
郑州改善置业的需求越来越旺盛，而市场上的优质地段的改善项目却较为缺乏。
今年，市场给了主城改善者一个不错的机会。
即将入市的几个改善项目也备受关注，有高铁东站旁的最后一块住宅产品海马公园，有二环内的洋房，也有万科老鸦陈”第四代住宅“项目。
这些产品到底如何呢？
郑东新区海马公园二期待售地块
亮点：高铁东站片区最后一块新开住宅，市场关注度高。
目前来客登记期，预计6月份认筹，9月盘开，首开5#、8#。
待售地块为二期北地块，一共5栋楼，约900多户。
户型面积段105-180平，毛坯交付，交房时间预计2024年。
外立面和前期一样，采用浅色花岗岩搭配砖红色真石漆。
据置业顾问介绍，首开以105-128平的三房为主，150平的四房仅有30多套房，不容易抢到，180平的预计2022年开盘。
点评：
尽管产权年限缩水10年，但绝版地段的改善型产品，市场热度将会很高。
项目集各项优质资源于一身，位置非常好，在高铁东站旁，也是准地铁盘，学校资源丰富，有普惠路二幼、普惠路小学、郑州市第96中学。
不少改善群体对此抱有不少期待，但现实是大面积户型太少了，项目主要以刚改为主，主流户型为105-128平三房，占比近80%，150平的四房占比太少了，仅约8%，此次开盘也就30多套，180平2梯2户为7号楼，一共才60多套。
室内设计上做了干湿分离，也有了相对宽敞的阳台。
105平户型方正，阳台1.8米宽，4.4米长，123平的户型进深稍长，128平的户型入口大门正对卫生间，这个设计估计很多人比较忌讳，门口做了玄关处理。
目前海马公园二手房小户型成交价约26000元/平，大户型27000元/平，预计此次开盘单价3万左右，总价约300-400多万，价位在北龙湖之下，位置也不错，作为高铁站旁最后一个新开住宅，开盘必将是一番热抢。
万科翠湾中城
亮点：规划的第四代住宅产品比较吸引人。
目前来客登记期，预计7月份开盘。
项目面向改善客群，精装修。
江山路东的两个地块产品面积115-143平，2梯3户设计，以独栋独单元为主，这样采光与通风效果更好些。
江山路西规划6栋高层，面积97-120平。
点评：
备受关注的万科老鸦陈项目很快就要面试了，该项目最大的亮点无疑是比较新颖的住宅设计理念，宣传的“第四代住宅产品”对大家来说有一定吸引力。
有大空间阳台，更大范围的绿植覆盖是“第四代住宅”的亮点，在千篇一律的城市楼宇中，让花园绿植融入日常生活空间，特别是具有大空间的阳台设计，如今越来越被人们喜欢。
据置业顾问介绍，整个小区的地面抬高了3米，隐私性更强，小区很多细节的规划也是为了给业主提供更舒适的生活。
单从产品方面，万科老鸦陈项目确实给出了人们惊喜，对于区域甚至郑州住宅产品档次是一个提升。
不过位置与配套方面的优势并不太突出。
项目处于金水区与惠济区的交汇处，行政划分上属于惠济区，位于交界处的地位通常有些尴尬，均不在各区域核心范围。
配套方面，地铁是个优势，离地铁4号线老鸦陈站500多米，周边江山路三全路为城市主路，交通也便利，目前教育配套上有待完善，老鸦陈片区规划的有专项教育与商业用地，预计未来区政府与万科也会协力引进优质的学校资源，未来如何，还需等待。
产品的价格还未确定，预计约20000元/平，溢价主要来自产品设计和精装方面，对于地缘自住型的改善客户可以关注。
新蒲·朗晴别院
亮点：二环内的稀缺洋房
目前意向登记阶段，预计7月售楼部对外开放。
市区带洋房的改善产品是较为稀缺的，位于中原区，产品涵盖了3栋洋房，一小高层和一栋高层，毛坯交付，项目高层面积段89-143平，4梯6户；洋房186-226平五室，1梯2户，
点评：项目主打主城改善，位置不错，位于航海路与工人路交会处，在主城二环内，配套方面也比较成熟，地铁5号线后河芦站就在小区门口，教育方面，附近有淮河路小学、郑州73中，老城区发展成熟。
小区体量小了点，总共约20亩地，小区公园绿地等设施相对紧凑，未来活动空间会相对有限，户型方面洋房还是可以的，180平大户型起步，不过高层居然还有89平起步的，难以理解。
开发商为新蒲集团，主要做市政工程，也开发过一些小区，有一定开发经验。
综述
今年临近开盘的这几个改善项目值得关注。
在主城区建设用地越来越少的现实下，好地段的土地资源将越来越稀缺。
对于改善购房者来说，提升生活品质与居住条件是买房的出发点，而地段、配套、品质决定了房子最重要的居住价值。
未来，由刚需唱主角的楼市，将越来越多的被改善型置业需求取代，所以，要快速把握住城市核心地段上车机会，特别是品质房企大户型产品，对于配套资源一般，品质一般的楼盘要远离。
（编辑 吉倩倩）