一位富二代美女，2012年的时候，曾在郑东新区某知名5A级写字楼，以2.25万元/平方，总价450万元，买下一间200平方米的办公室，每月的房贷就要2.45万元。

但那时候房子出租的租金也高，每天每平方米达到了5元，一个月的租金就能挣到3万元，扣掉一些税费什么的，还完房贷还能略有结余。

然而从2013年开始，随着整体经济的下滑，郑州的写字楼销售和出租都遇到了大麻烦。这几年来，写字楼的价格几乎没有涨过，租金价格更是一落千丈，好多还空着租不出去，像知名的大玉米，有调查显示，房租从5块钱跌倒了最低时候只有1.5元。河南商报记者几个月前曾对郑州多个区域写字楼的租金进行了详细调查，结果显示，它的租金也只有2.5元—3.5元。

然而与此同时，2016年6月份以来，郑州的住宅价格狂飙突进，即便是一些40年产权的的商住楼，而且是一些远郊区域，也卖到了1万元—1.5万元。

那么此时，在一些位置优越，人气旺盛，交通优势明显的大小商圈附近的写字楼，租金状况如何呢？有没有一些触底走稳或者回升的势头？这些商圈的写字楼，哪里比较受青睐呢？

 

 

 

在郑州市花园路与农业路口，向南向北延伸，路两边多家大型商场，加之交通便捷，中轴线上，算得上郑州人气很不错的商圈了。

不过，记者调查发现，花园路与农业路交叉口的几处写字楼，其租金价格比较低迷，比两年前要差不少。

国贸360广场的招银大厦，随着周围兰德中心、万达中心开始出售出租，以及下一步建业凯旋广场的建成，已经显得有些老旧了，但出租率目前并不低。记者采访时，只有很少的空余，但租金并不高。负责管理该写字楼的是新田物业，物业方介绍，该楼的平均租金为2.5元/天/平方。但记者联系到一个380平米的写字间，业主急着对外出租，租金只有2元。这与周围兰德中心、河南科技信息大厦相比，显然较低。

新楼盘兰德中心由于硬件设施相对更完善，租金也相对较高一些，达到了3元/天/平方，物业费为8.6元/月/平方。比如它停车位超过700个，这和周围的一些老物业相比，显得很宽松而且。但在几个月前记者探盘时，该写字楼绝大多数已经出售的房间，业主还没有装修，还是毛坯房，有的业主也愿意两块多的价格出租，但需要租客自己装修。

向南，有一个河南科技信息大厦，其租金是2.8元，加上物业费，也达到了3元。不过这个价格与两年前相比也是有明显的下降。该写字楼的优势是物业没有被分割销售，而是属于一家国企自持。

向北，那就看万达中心。大企业的大型商业项目，5A写字楼，带星级酒店配置，租金价位怎么样呢？2元—2.5元。比科技信息大厦的租金还要低一些。不过，万达中心的写字楼已经对外出售了，没有自持物业，销售出去的物业也和兰德中心一样，很多都还没有装修，所以这个价位是毛坯房的出租价格。万达中心目前停车方便，有一千多车位，暂时还没有出收费政策。据了解，万达中心写字楼当时的销售均价为1.65万元/平米。换个角度思考，如果按最高的2.5元租金计算，一套110平方米的写字楼，不计税费和空置情况的话，收回成本需要18.3年。

总体来看，花园路商圈的写字楼价格较两年前有所下降，但目前与CBD外环一些知名的大厦，与郑东新区美盛中心等高端写字楼的租金相差不太大，比高铁站片区的租金要高。

 

曼哈顿商圈目前所在的位置，曾经是郑州著名的城中村燕庄，地处金水路与未来路交汇处。

赵先生是在经历过2014年11月那段儿的大堵车之后，决定将一部分业务搬离曼哈顿商圈的一栋写字楼。

当时，由于金水路与未来路交叉口施工，导致该路口持续拥堵，绵延几公里的车队，让这个交叉口成为郑州市民眼中新的“堵王”。

“虽然都说金水路上不堵车才叫新闻，不过那段时间确实堵的出乎意料。”赵先生是做金融生意的，金水路两侧云集着省委、省政府等多家省级行政机构；未来路聚集了郑州大量的金融、证券、期货机构，这个商圈初形成时，他就在这里买下了两处写字楼。

这几年，租金也确实没让他失望，2015年，金水区写字楼的租金平均价，在1.94元/平米/天。而曼哈顿广场能租到2.5元。

赵先生分析，一般服务较好的租赁商务办公楼其租赁价格水平较高，“曼哈顿商圈是伴随着曼哈顿商业广场的兴起而形成的，曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。”

RET睿意德策略顾问部高级总监石俊东先生认为，一个商圈的形成，有两个最基本的要素，一是要有一个大型超市，满足附近居民的居住需求，二是要有影院，买足消费者的娱乐需求。曼哈顿商圈显然满足这两条，沃尔玛超市、奥斯卡影院带来了人气，配套完备，租金也随之水涨船高。

随着1号线的开通以及未来路下穿金水路隧道的通车，金水路未来路的拥堵状况已经得到大大缓解，然而这一商圈的写字楼，也需要新的项目进入，来促进整体发展。

不过，这里曾定位为郑州独一无二的金融商业街，一开始，便坐拥升龙·华尔街的两栋五A级写字楼，吸引全球超五星酒店希尔顿酒店、梅赛德斯奔驰、星巴克等国际顶尖品牌旗舰店入驻，以及招商银行、兴业银行、长江证券等金融机构都已先后开业，高端金融氛围已然呈现。

但是未来，随着郑东新区CBD及北龙湖都开始主打金融牌，曼哈顿的写字楼还能否继续吃香？

 

 

 

位于解放路的正弘凯宾城，处在二七商圈。2016年9月，其挂出了代理房产出租信息，12楼106平米的精装房，月租金4500元，合到一平米月租金42元，一天租金1.4元；

33楼106平米的精装房，月租金4800元，合到一平米月租金45元，一天租金为1.5元；

21楼54平米的精装房，月租金2300元，合到一平米月租金42.5元，一天租金约为1.41元。

在附近经营的商户张先生，也曾接到正弘凯宾城的入住邀约，但他个人觉得有点偏离了火车站批发商圈，“停车问题不好解决，这里寸土寸金，停一天车，按小时收费，得上百元”，最后没去。

不过他也曾租下附近另一家酒店的写字楼，150多平米，一个月租金5000元，合到一平米月租金34元，一天租金1.13元。

张先生认为，附近的仓库租金就偏高，大概在40-50元之间。而且，100平方米的写字楼，实际面积仅仅为50平米。

与正弘凯宾城这种纯写字楼相比，往南走的火车站几家专业市场的写字楼租金，则相对要高一点。

火车站商圈某成熟的服装市场，写字楼月租金大部分分布在40元-55元不等。

该市场负责写字楼租售的负责人士称，空置率控制在10%左右。

写字楼最好租售的年代早已过去。时间回溯至2014年左右，当时甚至出现“一铺难求”盛况，一平方米月租金最高可达100多元，现在优势地段则回落至80元左右。

时间进入2015年，“尤其是下半年开始，空置率明显提升。顶峰时间，空置率高达15%，租金比鼎盛时能落一半。”

另一家紧挨的服装市场，其负责写字楼租售的人士给出的租金价格为，每平米60元，“这是最低价格，这些入住企业90%都是服装商，只有很少部分的美容培训机构。”

不过，他也持写字楼租售市场每况愈下的观点，“利润空间被电商压榨，很多商户选择把仓储放在了三环以外，租赁面积也在逐步减小，以降低运营成本。”

综上，张先生准备搬家，瞄上了一路之隔的华润大厦。

在他看来，相比火车站商圈写字楼的因硬件较老、设施陈旧、“拿不出手”，华润大厦位于二七火车站商圈的核心地段，物业好，硬件新，更适合品牌商的入住。

他考察过，华润大厦整体租金在2.5元-4元之间，以3元居多，楼层越高租金越高，不过有租约的房子达到7成，销售达到5成，销售价格在每平米一万七。

更打动他的是，华润大厦高品质的硬件设施和物业服务。

可以说，这个软硬件都相当卓越的写字楼，其租金收益已经是各区域当中相当理想的一栋，如果从投资的角度考虑，也是颇具价值。

 

 

据戴德梁行的一项研究结果，2011年以来，郑州市写字楼市场经历了爆发式的供应激增，供需的严重失衡直接导致近两年来持续的高库存，2014年库存达到顶峰，2015年尾盘去化成为高铁及金水路沿线商务圈的主基调，高铁片区部分项目去库存率达到90%左右，库存压力已经逐步放缓。
 

另据郑州同致行的数据，郑州办公物业市场仍处于消化库存阶段，据其2016年上半年的数据，办公市场的去化周期在下降，库存压力逐步缩小中，成交量高于去年同期水平，按照月均12万┫的去化速度计算，共计需要11个月的去化周期，目前来看，办公用房的库存在合理范围内，去化压力不大。2016年上半年郑州市办公物业6个月总销售面积为62.72万┫，较2014年同期增加20%，其中有连续四个月供不应求。
 

此外，戴德梁行在分析中还同时指出，对于威胁与困局裹挟的写字楼租赁市场，由于产业持续升级、一带一路、城市功能定位的调整等所带来的机遇亦不容忽视，如新增大型银行、保险机构的持续导入为一些在区位优势明显、产品定位具备差异化、物业服务优良且规范运营的办公物业项目带来了破局可能。展望未来，大型服务业客户进入郑州速度逐渐加快的机遇，将为自持型写字楼、具有规范租赁条件的物业提供机遇。
 

从前述各商圈的租金价格表现和研究机构的数据及预测来看，目前的市场上，办公物业可选择余地仍然比较大，这既给投资者带来了很好的选择机会，也是对投资者投资眼光的一种考验。
 

综合来看，位于郑州核心商圈的华润大厦，其实正好具备了上述比较优质的特性：位于城市功能自然定位中的核心商圈，区位优势不可替代，物业服务相当成熟，承袭其全国范围内规范化的运营体系，目前其1—7层已经导入了大型证券机构，其余楼层的销售达到了五成，租约甚至到了七成。加上其部分物业自持，对其他业主来说，将共同享有统一的运营和服务体系，机遇不可多得。